Kad govorimo o nedostatku stanova, javna rasprava gotovo se uvijek kreće u istom smjeru – rast cijena, snažna potražnja, investitori koji “previše zarađuju” ili grade presporo. Iako svi ti elementi imaju određenu težinu, oni u pravilu zahvaćaju samo površinu problema. Ono što se pritom često zanemaruje jest činjenica da se pravi uzrok nedostatka stanova u hrvatskim gradovima sve manje nalazi u tržištu, a sve više u načinu na koji organiziramo i provodimo razvoj prostora.
U većini većih gradova, prostor za novu gradnju nije nestao. Dapače, velik dio tog prostora već je planski definiran kroz urbanističke planove uređenja, takozvane UPU-ove. U tim zonama unaprijed su određene prometnice, građevne čestice, javni sadržaji i osnovna struktura budućih naselja. Drugim riječima, riječ je o kvartovima koji već postoje na papiru, ali iz različitih razloga ne prelaze u fazu realizacije. Upravo tu nastaje ključni paradoks hrvatskog urbanog razvoja: istovremeno govorimo o nedostatku stanova i o nedostatku prostora, dok s druge strane ne koristimo prostor koji je već pripremljen za gradnju.
Razlog za to nije nedostatak interesa investitora, nego izostanak jasnog operativnog modela kako takve projekte provesti. Pretvoriti jedan UPU iz planskog dokumenta u stvarno naselje zahtijeva rješavanje niza međusobno povezanih pitanja, od vlasničkih odnosa i parcelacije, preko projektiranja i izgradnje prometne i komunalne infrastrukture, pa sve do financiranja i koordinacije različitih sudionika u procesu. U teoriji, taj niz koraka djeluje logično i linearno. U praksi, upravo na toj razini stvari najčešće zapinju.
Gradovi često nemaju razvijene mehanizme koji bi takve procese vodili sustavno i otpočetka do kraja. Ne postoji jasno definirana uloga tko koordinira razvoj na razini cijelog naselja, kako se raspodjeljuju troškovi infrastrukture između javnog i privatnog sektora niti kako se osigurava da se razvoj odvija cjelovito, a ne parcijalno. Umjesto toga, svaki pojedinačni projekt pokušava riješiti vlastite probleme, što dovodi do fragmentacije, sporosti i u konačnici do neiskorištenosti velikog dijela planiranih zona.
Posljedice takvog pristupa vidljive su na više razina. S jedne strane, ponuda stanova raste sporije nego što bi mogla, što dodatno pojačava pritisak na cijene. S druge strane, razvoj gradova postaje neujednačen, s pojedinačnim intervencijama koje ne stvaraju cjelovite kvartove, nego niz izoliranih projekata bez odgovarajuće infrastrukture i javnih sadržaja. Dugoročno, to utječe i na kvalitetu života, ali i na sposobnost gradova da privuku i zadrže stanovništvo.
U takvom kontekstu postaje jasno da tržište samo po sebi ne može riješiti problem. Investitori mogu preuzeti rizik i realizirati pojedinačne projekte, ali ne mogu preuzeti odgovornost za razvoj infrastrukture na razini cijelog naselja niti za koordinaciju svih sudionika. Bez toga nema ni značajnijeg povećanja ponude stanova. Upravo zato pitanje stanovanja prelazi iz domene tržišta u domenu organizacije – organizacije gradova i njihovog razvojnog modela.
To nužno otvara pitanje uloge javnog sektora. Gradovi u tom procesu ne moraju biti investitori koji financiraju cijelu izgradnju, ali moraju preuzeti aktivniju ulogu u organizaciji razvoja. To znači postavljanje jasnih pravila, koordinaciju infrastrukturnih ulaganja, aktivaciju vlastitog zemljišta gdje je to moguće i stvaranje okvira unutar kojeg privatni sektor može djelovati predvidivo i učinkovito. Drugim riječima, grad treba postati organizator razvoja, a ne samo regulator koji izdaje dozvole.
Jedan od razloga zašto do takvog pomaka ne dolazi jest i izostanak konkretnih primjera na kojima bi se takav model mogao testirati. Umjesto pokušaja da se sustav mijenja kroz opsežne reforme koje često traju godinama, možda je učinkovitiji pristup krenuti s nekoliko ciljanih projekata. Aktivacija jednog ili dva UPU obuhvata kroz jasno definiran model, koji uključuje rješavanje zemljišta, financiranje infrastrukture i koordinaciju gradnje, mogla bi poslužiti kao praktičan test kako organizirati razvoj u hrvatskim uvjetima.
Vrijednost takvih projekata ne bi bila samo u broju izgrađenih stanova, nego u znanju koje bi generirali. Kroz njih bi se moglo vidjeti što funkcionira, gdje nastaju problemi i kako ih riješiti, a takva iskustva kasnije bi se mogla ugraditi u zakonodavni okvir i prostorne planove. Na taj način pojedinačni projekti mogli bi postati temelj za stvaranje sustava koji danas nedostaje.
U tom kontekstu važno je otvoriti i pitanje alata kojima se razvoj regulira i financira, poput komunalnog doprinosa. Postojeći model često djeluje nelogično jer ne prati stvarne potrebe razvoja prostora. U praksi se događa da je gradnja skuplja u zonama gdje infrastruktura već postoji, dok je u zonama gdje je tek treba izgraditi opterećenje niže. Takav pristup ne potiče aktivaciju planiranih područja, nego usmjerava razvoj prema već izgrađenim dijelovima grada.
Ako bi se trošak infrastrukture jasnije vezao uz konkretne razvojne zone i projekte, komunalni doprinos mogao bi postati alat koji omogućuje izgradnju, umjesto da je usporava. Naravno, pritom je ključno pronaći ravnotežu jer previsoka opterećenja mogu zaustaviti projekte, ali razumno strukturirani troškovi mogu osigurati financiranje infrastrukture bez nužnog prelijevanja na krajnju cijenu stanova.
Važno je pritom razumjeti da se cijene stanova ne formiraju isključivo na temelju troškova, nego prije svega kroz odnos ponude i potražnje. Investitori svoje projekte prilagođavaju tržištu, a ne obrnuto. To znači da povećanje pojedinih troškova ne mora automatski značiti i povećanje cijena, nego može utjecati na vrijednost zemljišta ili strukturu projekta. Upravo zato povećanje ponude ostaje ključni faktor dugoročne stabilizacije tržišta.
Na kraju, problem stanovanja u hrvatskim gradovima već je danas vrlo konkretan i izravan. Sve veći broj ljudi, osobito mladih obitelji, suočen je s nemogućnošću rješavanja vlastitog stambenog pitanja, dok gradovi postupno gube dio svog razvojnog potencijala. U takvim okolnostima više si ne možemo priuštiti čekanje da se sustav “sam od sebe” razvije ili da tržište pronađe rješenje.
Planovi već postoje. Prostorni okvir je definiran. Ono što nedostaje jest operativni model koji će omogućiti da se ti planovi pretvore u stvarne kvartove. Upravo u tome leži ključ odgovora na pitanje zašto se u hrvatskim gradovima ne gradi dovoljno stanova i gdje zapravo treba tražiti rješenja.
