Da mi je dolar za svaki put kada su me pitali: „Što će biti s tržištem nekretnina u skoroj budućnosti?”
Ali kako predvidjeti njegovo kretanje kada je to jednadžba s previše nepoznanica: od ekonomskih ciklusa i kreditnih uvjeta, preko ponašanja investitora, pa sve do globalnih geopolitičkih potresa koji oblikuju raspoloženje kupaca.
Tržište u zastoju: manje kupaca, više prepreka
Trenutačno se tržište usporilo i ono što je započelo 2024., nastavlja se i ove godine, a tako će biti i 2026. Za to je više razloga. Prije svega, manje je domaćih kupaca čija platna moć omogućava kupnju nekretnina po ovim cijenama, dijelom i zbog pooštravanja mjera kreditiranja od strane HNB-a.
Posebno se to odnosi na zahtjev da se kreditom može pokriti do 90% vrijednosti nekretnine (LTV ili Loan-to-Value), što znači da budući kupac mora osigurati znatna sredstva kako bi mogao realizirati kredit. I kada je u pitanju najmanja nekretnina, radi se o desecima tisuća eura, osobito ako se uračunaju svi dodatni troškovi koji nastaju prilikom kupnje nekretnine te njezina opremanja. Razumljivo je da, osobito oni mlađi, teško mogu prikupiti toliko ušteđevine ili na neki drugi način osigurati potreban novac.
Na smanjen broj transakcija utjecaj imaju i gospodarski problemi s kojima se suočavaju Njemačka i Austrija, ali i druge zemlje EU-a iz kojih je dosad dolazio znatan broj kupaca, osobito nekretnina uz obalu. Tomu ne pomaže ni opća atmosfera nesigurnosti, potaknuta ukupnim geopolitičkim kretanjima u svijetu.
S druge strane, rast cijena nekretnina ne zaustavlja se. Jednim dijelom ga potiče inflacija, ali i još uvijek znatno manja ponuda od potražnje. Visoke cijene novogradnje, osim rasta cijena materijala, posljedica su i manjka radnika te snažnog rasta cijene rada u graditeljstvu.
Visoke cijene i sporija gradnja – što nas čeka dalje?
U Zagrebu je napokon donesen GUP kojim se želi nakon godina nereda uvesti red u prostor i smanjiti preizgrađenost. No posljedica će biti manja izgradivost parcela te otežana procedura dobivanja građevinskih dozvola. To će zasigurno dodatno dovesti do viših cijena stanova.
Hoće li utjecaj na tržište imati novo uvedeni porez na prazne nekretnine kad uplatnice počnu stizati, kao i veće porezno opterećenje za kratkoročni najam – ostaje nam vidjeti. Može se pretpostaviti da će to potaknuti dio vlasnika da svoje nekretnine daju u dugoročni najam ili ponude na tržištu, no koliki će njihov broj biti, nezahvalno je predviđati.
Dosta toga ovisi i o konačnim rezultatima turističke sezone, gdje će „dobitnici“ po običaju pokušati dio zarade investirati u stanove, a oni drugi možda razmisliti o isplativosti svoga posla i odlučiti prodati svoje nekretnine.
U svakom slučaju, ovo usporavanje tržišta sigurno se neće odraziti na cijene stanova u novogradnji, dok bi oni stariji i manje kvalitetni mogli dočekati korekciju na niže. Nažalost, najugroženiji će ostati mladi kojima su nekretnine po sadašnjim cijenama naprosto nedostupne. Isto se odnosi i na cijene najma, osobito u velikim gradovima poput Zagreba i Splita, gdje je priuštivo stanovanje teško ostvariv san. Zato ne čudi što u čitavoj EU upravo naši mladi najdulje ostaju u roditeljskom domu.
Ove godine donesen je Nacionalni plan stambene politike, što je korak u pravome smjeru, ali tek prvi korak! Da bi se nešto doista promijenilo, država bi trebala osmisliti snažan program stanogradnje u partnerstvu s lokalnom samoupravom i/ili privatnim kapitalom. No za to trebaju ozbiljna ulaganja, politička volja i, ponajprije, vrijeme. A upravo ono nam, čini mi se, najviše nedostaje.
