Promet nekretnina oporezuje se porezom na promet nekretnina – PPN-om. Kupac mora platiti porez na promet nekretnina samo kada se radi o prometu nekretnina između fizičkih osoba koje nisu obveznici poreza na dodanu vrijednost (PDV).
Osim poreza na promet nekretnina (PPN) po stopi 3%, promet nekretnina se u Republici Hrvatskoj oporezuje i porezom na dodanu vrijednost (PDV). PDV se obračunava na zakonom određene kategorije nekretnina, a bitno pravilo jest da, ako se promet neke nekretnine u određenom slučaju oporezuje PDV-om, tada nije oporeziv PPN-om.
Isporuka novih nekretnina
Ako je isporučitelj nekretnine obveznik upisan u registar obveznika PDV-a, prilikom prodaje nove nekretnine (još nekorištena, na zalihi, rohbau, korištena do dvije godine), prodaje rekonstruirane građevine te prodaje građevinskog zemljišta, obvezan je kupcu obračunati 25% PDV-a bez obzira na to je li taj kupac pravna ili fizička osoba i je li obveznik PDV-a.
Nova nekretnina je svaka nekretnina koja nije korištena ili je korištena do dvije godine i nema nikakvih dokaza da je bila u upotrebi više od dvije godine. Rekonstruirana građevina je ona čiji troškovi rekonstrukcije u prethodne dvije godine prije isporuke iznose više od 50% prodajne cijene, a zemljište se smatra građevinskim samo ako je za njega izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje – građevinska dozvola, lokacijska dozvola, rješenje za građenje i slično, bez obzira na to je li gradnja započela i je li građevinska dozvola istekla. Sama činjenica da se neko zemljište nalazi u građevinskoj zoni nije dovoljna za kvalifikaciju zemljišta kao građevinskog.
Pravo izbora za obveznike PDV-a
Kada obveznici upisani u registar obveznika PDV-a isporučuju nekretninu nekom drugom poreznom obvezniku, a radi se o nekretnini koja je korištena više od dvije godine ili rekonstruiranoj građevini korištenoj više od dvije godine te zemljištu koje nije građevinsko, ti porezni obveznici imaju mogućnosti izbora oporezivanja te transakcije: mogu koristiti oslobođenje od oporezivanja prema članku 40. st. 1. t. j.) Zakona o PDV-u i tada se taj promet oporezuje PPN-om ili pak mogu odabrati porezni tretman prema članku 75. st. 3) t. c) Zakona o PDV-u, prema kojem se primjenjuje tuzemni prijenos porezne obveze, izbjegava fizičko plaćanje PDV-a i obveza se prebija istodobnim korištenjem prava na pretporez. Tuzemni prijenos porezne obveze je u mnogim slučajevima najpovoljniji izbor za stjecatelja nekretnine s obzirom na to da ne dolazi do izravnog plaćanja PDV-a i odljeva sredstava, no treba znati da ga ne može primijeniti svaki porezni obveznik. Pravo na primjenu tuzemnog prijenosa porezne obveze moguće je samo za transakcije gdje je kupac nekretnine porezni obveznik koji pretporez može odbiti u cijelosti, pored toga što su obje strane u transakciji obveznici PDV-a.
Ispravak pretporeza
Za nekretnine pri čijoj je nabavi korišten pretporez, bilo plaćanjem PDV-a ili korištenjem pretporeza prilikom prijenosa porezne obveze, a nekretnina se dalje prodaje prije isteka deset godina od nabave, pri čemu će se plaćati PPN, obveznik prodavatelj morat će ispraviti korišteni pretporez. Dakle, morat će vratiti državnom proračunu dio korištenog pretporeza razmjerno za razdoblje koje nedostaje do navršenih deset godina korištenja.
