Christie’s International Real Estate, vodeći svjetski posrednik u prometu luksuznim nekretninama, odnedavno je prisutan i u Hrvatskoj kroz pridruženo društvo Remington Realty Hrvatska. Luksuzni nekretninski biznis u vlasništvu je slavne aukcijske kuće Christie’s koja nudi izvanrednu svjetsku umjetnost i godišnje održi oko 350 aukcija s poznatim svjetskim djelima likovne umjetnosti i kolekcionarskim komadima. Poslovanje ovijeno aurom glamura prelijeva se i na posredništvo u prometu nekretninama pa tako ova ugledna kuća posluje s istaknutim osobama iz javnog života i poslovnog svijeta, a trenutni klijenti uključuju članove obitelji Kennedy i jednog od osnivača kompanije Calvin Klein. Kako se Lijepa Naša uklapa u ovu globalnu sliku ispričao nam je Ivan Kovačić, izvršni direktor za Hrvatsku.
U Hrvatsku dovodite jedan od vodećih globalnih luksuznih brendova koji posluje u svim značajnijim centrima luksuza i tržištima u svijetu. Kako vidite hrvatsko tržište nekretnina? Gdje se ono trenutno nalazi u odnosu na konkurentska tržišta na Mediteranu ili šire?
Hrvatsko tržište nekretnina još je uvijek u svojoj ranoj fazi razvoja. Dominantno se grade nekretnine manje do srednje vrijednosti. Ono što nas raduje je što primjećujemo sve više znakova transformacije tržišta i ulaska u novu fazu u kojoj će se tržište okrenuti izgradnji nekretnina veće kvalitete i vrijednosti. To bi trebalo dovesti do profesionalizacije tržišta, što će imati više pozitivnih aspekata. Jedan od njih je zasigurno i povećanje volumena prodaje u segmentu vrjednijih i luksuznijih nekretnina. Osim toga, profesionalizacija tržišta će zasigurno pozitivno utjecati na razinu kvalitete nekretninskih proizvoda, na urbanizam i posljedično na način na koji konzumiramo geografski prostor i naslijeđene prirodne ljepote.
Koliko će se tržište brzo razvijati u tom smjeru, u značajnoj će mjeri ovisiti i o kreatorima politika. Optimizacija poreznih propisa vezanih uz nekretnine, uvođenje beneficija za strane kupce i lakši pristup kapitalu, neki su od elemenata čija prilagodba može imati snažan pozitivan učinak na nekretninsku industriju u Hrvatskoj i posljedično na čitavu ekonomiju.
Što je faktor X kod nekretnina, ono što dovodi do povećanja njihove vrijednosti?
Ispravan koncept, uz dobru lokaciju, predstavlja kamen temeljac stvaranja vrijednosti. Na lokaciju i optimalan koncept nadograđuju se arhitektura i dizajn interijera kao iznimno bitni elementi koji mogu značajno povećati vrijednost nekretnine. To su elementi koji na hrvatskom tržištu posjeduju značajan prostor za optimizaciju i koji samim time mogu utjecati na značajno povećanje prodajne vrijednosti nekretnina. Važno je gledati što radi konkurencija na Mediteranu, kakvu kvalitetu nekretninskih proizvoda nude i za koju cijenu.
Tu je naravno bitno ne zanemariti širi kontekst. Vrijednost nekretnine je u velikoj mjeri određena i vrijednošću i kvalitetom nekretnina u njezinom neposrednom i širem okruženju, kao i dostupnim sadržajima koji direktno utječu na lifestyle kakav imućniji kupci i gosti traže. Tu dolazimo do teme urbanizma i načina na koji u Hrvatskoj trenutno razvijamo prostor. Ako želimo kao društvo povećati vrijednost našeg geografskog prostora, bit će nužno odmaknuti se od trenutno dominantne strategije točkastog razvoja prostora i okrenuti se široj slici.
To je zadnja karika u lancu vrijednosti koja je nužna za ozbiljniji i značajniji odmak od trenutne strategije i razine cijena nekretnina koje je hrvatsko tržište trenutno u mogućnosti postići. Konačno, tu treba spomenuti i brendiranje rezidencija, koje se pokazalo vrlo uspješno u povećanju vrijednosti nekretnina, posebice u zemljama koje se nalaze u ranijim fazama razvoja, kao što je to slučaj s Hrvatskom.
Postoji li već interes za Hrvatsku među imućnijim kupcima? Kako naše tržište može privući kupce veće platežne moći i kako uopće napraviti taj zaokret od potražnje za srednje i nisko vrijednim nekretninama?
Taj zaokret je u principu vrlo jednostavno napraviti. Hrvatska je zemlja iznimnih prirodnih ljepota u samom srcu starog kontinenta s jednom od najljepših i najrazvedenijih obala u Europi. Interes imućnih kupaca je neupitan. Pitanje je samo je li tržište spremno ponuditi nekretninske proizvode i sadržaje u turističkim destinacijama koji će zadovoljiti potrebe i zahtjeve imućnije klijentele.
Za ozbiljnije skretanje prema luksuznom segmentu tržišta u Hrvatskoj, bit će nužno uzeti u obzir strategije konkurentskih zemalja na Mediteranu, njihove porezne tretmane nekretnina, imigrantske poticajne politike za imućne pojedince kao i ostale inicijative kojima pokušavaju privući i privlače kvalificirane i imućne kupce. Portugal je zahvaljujući svojem golden visa programu, kao i drugim poticajnim politikama za privlačenje imućnih pojedinaca i vraćanje lokalnog stanovništva koje je emigriralo, povećao u lisabonskom metropolitanskom području vrijednost prosječne cijene m2 nekretnina za tri puta u posljednjih desetak godina. Susjedna Crna Gora je odobrila izdavanje 3.000 državljanstava za kupce nekretnina vrijednosti preko 450.000 eura. Na Mediteranu gotovo da i ne postoji država koja nema poticajne programe za imućne kupce i koja ne nudi državljanstvo ili pravo boravišta i rada za kupce nekretnina preko određene vrijednosti.
Uvođenje takvih poticaja u Hrvatskoj, u kombinaciji sa smanjivanjem PDV-a na nekretnine, moglo bi u kratkom roku značajno povećati prihod od prodaje nekretnina, te indirektno značajno utjecati na porast BDP-a. U Hrvatskoj u ovom trenutku postoji nekoliko destinacija koje imaju veliki potencijal za zaokret u luksuznijem smjeru i koje bi u dogledno vrijeme, uz određene regulatorne poticaje, mogle doživjeti željeni razvoj.
Brendirane rezidencije su vani vrlo popularne u luksuznom segmentu nekretnina, a čaroban spoj luksuza i zvučnog imena ulijeva povjerenje. Mislite li da je to i naša budućnost?
Svakako. Prosječna premija na brendirane rezidencije u svijetu iznosi nešto preko 30%. Što su zemlje manje razvijene, to su te premije više i penju se i do 100%. Poticanje izgradnje brendiranih rezidencija, odnosno projekata u Hrvatskoj, najbrži je put za etabliranje Hrvatske kao luksuznog tržišta nekretnina i luksuzne turističke destinacije. Razvoj takvih projekata stavlja Hrvatsku direktno na svjetsku kartu luksuza. Uključivanje Hrvatske u ponudu etabliranih hotelijerskih i drugih brendova najbolji je marketing i dokaz kredibiliteta Hrvatske kao turističke i second home destinacije.
Broj brendiranih rezidencija u svijetu raste iz godine u godinu. Na tržište, uz povijesno prisutne hotelijerske brendove, ulaze modna i automobilska imena koja daju projektima svoj dizajn i ime te time doprinose prepoznatljivosti i kredibilitetu nekretninskog proizvoda. Današnji imućni kupci spremni su platiti premiju na lifestyle, ali i na sigurnost u kvalitetu proizvoda koju takvi brendovi u pravilu sa sobom donose.
Je li naše tržište sazrelo za master projekte i kako se oni uklapaju u vašu strategiju nastupa na tržištu?
Tržište je neupitno spremno za ozbiljne master projekte. Ti bi projekti trebali biti facilitatori evolucije destinacije iz zimmer frei tržišta u moderno tržište visoke vrijednosti nekretninskih i turističkih proizvoda. To bi novo tržište kroz različite multiplikativne efekte stvorilo značajnu kulturnu, gospodarsku i ekološku dobrobit za sve sudionike uključujući Državu, lokalne samouprave, lokalno stanovništvo i privatni sektor.
Trenutni model je teško održiv. Manje je poznata činjenica da je u Jugoslaviji udio privatnog smještaja u ukupnim noćenjima bio nešto preko 30%. Dakle, čak i u državi koja je kao društveni prioritet imala socijalnu komponentnu poslovne aktivnosti, nosioci turističkih destinacija i prihoda od turizma bili su turistički proizvodi koji su mogli stvarati veću vrijednost od danih prirodnih resursa. Zimmer frei ekonomija teško može biti nosilac razvoja turističkih destinacija i ne može odgovoriti na izazove s kojima se hrvatski turizam trenutno susreće. Oni uključuju načine produljenja sezone i održivog razvoja prostora kao i očuvanja povijesno kulturne baštine i prirodnih ljepota.
Unutar postojećeg suboptimalno urbaniziranog prostora bit će teško putem točkastih ulaganja stvarati proizvode značajnije vrijednosti. Upravo iz tog razloga master projekti, po mogućnosti brendirani, čine najbolji i najkraći način za skretanje u smjeru luksuznijeg segmenta tržišta sa svim dobrobitima koje to tržište donosi. Naravno, taj zaokret nije moguć bez podrške donosioca odluka i kreatora politika, čija će se podrška nesumnjivo početi ostvarivati kroz sagledavanje svih dobrobiti koje takva strategija razvoja prostora donosi.
Što bi po vama trebala biti strategija razvoja hrvatske nekretninske industrije? Što bi trebali biti naši ciljevi i koje bi to dobrobiti donijelo?
Održivi razvoj bi svakako trebao predstavljati jedan od prioriteta. Održavanje autohtonog načina života i duha prostora te urbanizam koji maksimizira vrijednosti prostora i prirodnih ljepota od značajne su dugoročne važnosti za hrvatsko društvo i turističku i nekretninsku industriju i trebali bi svakako biti kamen temeljac strategije razvoja. Kada gledate vizure istaknutih svjetskih turističkih mjesta poput Portofina, Saint-Tropeza, Positana, teško da ćete vidjeti kako se na zelenim obroncima tih pitoresknih mjestašaca pojavljuju urbanistički suboptimalni objekti koji negativno utječu na vizuru povijesne jezgre tih mjesta.
Naravno, vrlo je teško zaustaviti potrebu sudionika tržišta za stvaranjem vrijednosti i prihoda. Iz tog razloga strategija bi trebala predvidjeti alternativu trenutnom modelu i ponuditi lokalnom stanovništvu i poduzetnicima novi model stvaranja zarade koji će se temeljiti na znanju, vrhunskoj usluzi i maksimizaciji stvaranja vrijednosti iz postojećih prirodnih resursa bez ugrožavanja dugoročne održivosti prostora. Trenutno svjedočimo situaciji gdje se urbanizam prilagođava postojećim vlasničkim odnosima na terenu.
Ako želimo stvarati luksuzne destinacije i nekretninske proizvode, morat ćemo zatečeno vlasništvo nad zemljištima početi podređivati potrebama urbanizma i arhitekture. To će za posljedicu imati značajan porast vrijednosti nekretnina, samog prostora i zemljišta. Naravno, takav pristup zahtijeva profesionalizaciju tržišta i sagledavanje prostora i ulaganja na široj, holističkoj master razini.
Koliko nekretninska industrija može utjecati na turizam i njegove rezultate? Je li za očekivati da će se i turizam okrenuti gostu više platežne moći?
Nekretninska i turistička industrija su povezane “posude”. Osnova turističke industrije su nekretnine i njihova kvaliteta direktno utječe na konačni uspjeh i cijenu turističkog proizvoda. S druge strane, bez ozbiljnih hotelskih proizvoda te gastronomskih, turističkih i zabavnih sadržaja kao baze, teško je stvoriti značajnije rezidencijalno nekretninsko tržište veće vrijednosti. To se posebice odnosi na tržišta kao što je Jadran, koja se dominantno sastoji od nekretnina za odmor.
Očigledno je da se tržište i bez posebnih poticaja od strane regulatora okreće luksuznom segmentu i u turizmu i u nekretninama. To je prirodna posljedica atraktivnosti hrvatske obale i tendencije tržišta da se razvija i evolvira. Razvoj obale neupitno se okreće prema gostima i kupcima veće platežne moći. Pitanje je samo koliko će taj zaokret biti brz i intenzivan i koliko će se njime pažljivo upravljati kako bi se postigli najbolji mogući rezultati uzimajući u obzir sve bitne elemente uključujući održivost razvoja, utjecaj na prostor, gospodarstvo, kulturnu baštinu i ekologiju.
Spomenuli ste lanac vrijednosti. Što točno mislite pod tim pojmom i zašto je to bitno za tržište nekretnina?
Pojam lanca vrijednosti odnosi se na model koji analizira sve elemente koji utječu na stvaranje vrijednosti konačnog proizvoda. Kod nekretninskog proizvoda, na stvaranje konačne tržišne vrijednosti utječu brojni elementi uključujući destinaciju, s njezinim zabavnim, trgovačkim, gastronomskim i drugim sadržajima, urbanizam, lokaciju, arhitekturu, dizajn itd. Na domaćem tržištu često vidimo pokušaje maksimizacije prodajnih cijena nekretnina uz istovremeno zanemarivanje činjenice da brojne karike u lancu vrijednosti nedostaju. Hrvatska istovremeno prejeftino i preskupo prodaje svoj prostor i nekretnine. Prejeftino s obzirom na potencijal tržišta, a preskupo s obzirom na trenutno stanje šireg konteksta i svih elemenata lanca vrijednosti koji diktiraju konačnu cijenu proizvoda. Identičan nekretninski proizvod na Azurnoj obali ima tri do pet puta veću vrijednost u odnosu na taj isti proizvod u Hrvatskoj. Ta činjenica nam ukazuje na veliki razvojni potencijal koji hrvatsko tržište ima. Za ostvarivanje tog potencijala bit će potrebno obratiti pozornost na sve karike lanca vrijednosti.
Koje beneficije očekuju strane kupce i investitore ako odluče investirati? Je li to usporedivo s uvjetima u jednako privlačnim destinacijama?
Hrvatska za sada nema porez na imovinu što čini posjedovanje nekretnine u Hrvatskoj povoljnim. Istovremeno, Hrvatska je nažalost jedina zemlja na Mediteranu koja kupcima vrjednijih nekretnina ne nudi beneficije u vidu dozvole boravišta, radne dozvole ili državljanstva. Pojedine konkurentske zemlje, poput Portugala ili Italije, nude i značajne olakšice na porez na dohodak u slučaju kupnje nekretnine i prijenosa boravišta u tu zemlju. To bi kao zemlja trebali mijenjati. Šteta je da propuštamo tu priliku koju nam daju prirodne ljepote, klimatski uvjeti, blizina srednje Europe i članstvo u EU.
Indirektno na internacionalnu konkurentnost utječe i iznos PDV-a na nove nekretnine koji je u Hrvatskoj viši u odnosu na druge zemlje. Na Malti PDV-a na novoizgrađene nekretnine nema, na Cipru PDV iznosi 5%, u Španjolskoj 10%, u Portugalu 18% u Crnoj Gori 21%. Optimizacija poreznog opterećenja novoizgrađenih nekretnina bi mogla imati pozitivne posljedice na internacionalnu cjenovnu konkurentnost hrvatskih nekretnina i posljedično na povećanje volumena prodaje.
Je li naša sredina otvorena za doseljavanje imućnih pojedinaca? Koliko smo kao društvo zainteresirani za dobrobit koju to može imati na hrvatsko gospodarstvo i lokalne zajednice?
Bojazan od promjena je normalna i uobičajena pojava svugdje u svijetu. U Hrvatskoj se osjeća određeni strah od promjena, od otvaranja prema strancima i od drugačijeg načina stvaranja vrijednosti iz prirodnih ljepota i prostora. Međutim, važno je ne zaboraviti da istraživanja pokazuju kako se na svakog imućnog doseljenika stvara do pet novih radnih mjesta i do deset novih stanovnika. Kada govorimo o ovoj temi bitno je naglasiti da standard života u nekoj regiji ili gradu ovisi o uvozno-izvoznoj bilanci te sredine. Doseljavanje imućnih stranaca je jedan od sjajnih načina povećavanja prihodovne bilance lokalne sredine. Interesantna je i slikovita činjenica da je procijenjena potrošnja saudijskog kralja za vrijeme njegovog trotjednog ljetovanja u Španjolskoj Marbelli iznosila nešto manje od 100 milijuna eura. Dakle, teoretski gledano desetak takvih obitelji u tri tjedna svog godišnjeg odmora ostvari potrošnju koja je ekvivalent 10% hrvatskog godišnjeg prihoda od turizma. Sve pozitivne utjecaje privlačenja tog tipa gostiju i kupaca na lokalne zajednice, uz istovremeno stvaranje sadržaja koji takvim pojedincima omogućuju potrošnju, je iz naše trenutne perspektive dosta teško sagledati i razumjeti.
