Uvodimo vas u pravna pitanja i odluke koja bi vas mogla zanimati ako ste suvlasnik poslovne i/ili stambene zgrade, kao i upravitelj istih.
Postupak radi naplate zajedničke pričuve započinje kao ovršni postupak u kojem je javni bilježnik na temelju ovršnog prijedloga ovrhovoditelja donio rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave.
1. Pokretanje postupka radi naplate zajedničke pričuve
Rješenjem o ovrsi ovršeniku se nalaže ovrhovoditeljima isplatiti određeni iznos s kamatom. Ako protiv rješenja ovršenik izjavi prigovor, sud rješenjem stavlja izvan snage navedeno rješenje o ovrsi u dijelu kojim je određena ovrha i ukida sve provedene radnje te rješava da će se postupak nastaviti kao u povodu prigovora protiv platnog naloga. U daljnjem parničnom postupku sud odlučuje o tome ostaje li platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika u cijelosti ili djelomično na snazi, odnosno ukida li se u cijelosti ili djelomično.
Tko može pokrenuti postupak?
Za pokretanje postupka aktivno su legitimirani suvlasnici nekretnine.
Može li upravitelj biti u ulozi tužitelja?
Vrhovni i Ustavni sud Republike Hrvatske smatraju da je upravitelj zgrade ovlašten samostalno pokretati sudske postupke radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju, pozivajući se pritom na članak 378. st. 5. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Kada se može provesti ovrha na nekretnini dužnika radi naplate zajedničke pričuve?
Sud će odbiti prijedlog za ovrhu na nekretnini ako glavnica tražbine, zbog čijeg se namirenja ovrha traži, ne prelazi iznos od 40.000,00 kn. Sud može odbiti prijedlog za ovrhu na nekretnini i u slučaju kada glavnica tražbine prelazi iznos od 40.000,00 kn ako ocijeni da bi prodaja nekretnine narušila pravičnu ravnotežu između interesa ovršenika i interesa ovrhovoditelja.
2. Odluke koje donose suvlasnici
O čemu suvlasnici donose odluke?
Suvlasnici donose odluke o svemu što se tiče nekretnine u suvlasništvu (upravljanje nekretninom), daju prijedloge te pristaju ili uskraćuju pristanak za poduzimanje određenog posla koji se tiče nekretnine.
Suvlasnici odlučuju:
– o poslovima koji se tiču redovitog upravljanja
– o poslovima koji premašuju okvir redovitog upravljanja – izvanrednim poslovima te poduzimanju poboljšica zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine.
Kojom većinom se donose odluke?
– Odluke o poslovima redovitog upravljanja suvlasnici odlučuju (običnom) većinom glasova.
– Oduke o izvanrednim poslovima suvlasnici odlučuju pristankom svih suvlasnika.
Za poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine potrebna je suglasnost svih suvlasnika.
Pristanak svih suvlasnika nije potreban za poboljšice koje neće ići na štetu nadglasanih suvlasnika, a plaćanje iz pričuve neće ugroziti redovito održavanje te nije potreban za poboljšice kojima se osigurava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti – rampa, dizalo i sl.
Poslovi redovitog upravljanja:
– Redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine.
– Stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove.
– Uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine.
– Primjereno osiguranje nekretnine.
– Imenovanje i opoziv zajedničkoga upravitelja.
– Određivanje i promjene kućnog reda.
– Iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela.
– Iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade odnosno zasnivanje drugih pravnih odnosa vezanih za postavljanje, održavanje i razvoj elektroničke komunikacijske infrastrukture i plaćanje naknade vlasnicima u skladu s posebnim propisima.
Izvanredni poslovi:
– promjena namjene stvari
– veći popravci
– dogradnja
– nadogradnja
– preuređenje
– otuđenje cijele stvari
– davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine
– osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog
– osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari.
Poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine
Poduzimanje poboljšice podrazumijeva ugradnju uređaja i elemenata koje zgrada nije imala, npr. ugradnja dizala ili centralnog grijanja.
Što poduzeti ako nema potrebne većine/suglasnosti suvlasnika?
– Ako nema potrebne većine za poduzimanje posla redovite uprave koji je nužan za održavanje stvari, svaki suvlasnik može podnijeti zahtjev sudu da u izvanparničnom postupku odluči umjesto suvlasnika.
– Ako nema suglasnosti svih suvlasnika za poduzimanje izvanrednih poslova, onaj suvlasnik koji je predložio posao koji je predvidivo koristan za sve može zahtijevati razvrgnuće suvlasništva.
3. Isključenje suvlasnika iz suvlasničke zajednice
Svaki od suvlasnika dužan je prilikom izvršavanja svoga prava postupati obzirno prema ostalima. U protivnom većina ili manjina ostalih suvlasnika može ishoditi njegovo isključenje iz suvlasničke zajednice.
Isključenje na zahtjev većine
Isključenje na zahtjev većine provodi se ako suvlasnik:
– Ne udovoljava dužnostima koje proistječu iz zajednice, osobito ako ne plati dužne iznose do završetka rasprave koja prethodi presudi prvostupanjskog suda.
– Dijelove nekretnine koji su u njegovom vlasništvu kao posebni dijelovi ili dijelove koje koriste i drugi suvlasnici koristi na način koji ide znatno na štetu drugih suvlasnika.
– Svojim bezobzirnim, nepristojnim ili uopće nedoličnim ponašanjem zajedničko stanovanje ostalim suvlasnicima učini tegobnim ili počini kazneno djelo protiv imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti bilo kojeg od suvlasnika ili druge osobe koja stanuje u kući, a nije riječ o djelima tako malog značaja da bi ih trebalo zanemariti.
Postupak isključenja na zahtjev većine
Suvlasnici koji su odlučili da će zahtijevati isključenje određenog suvlasnika, tužbom će zahtijevati da sud utvrdi postojanje razloga za isključenje i odluči da je tuženik dužan otuđiti svoj suvlasnički dio i napustiti posjed ili će se na zahtjev tužitelja, tuženikov suvlasnički dio prodati na javnoj dražbi.
Isključenje na zahtjev manjine
Isključenje na zahtjev manjine provodi se ako je suvlasnik bezobzirnim, nepristojnim ili uopće nedoličnim ponašanjem povrijedio drugog suvlasnika koji ga nije ničim izazvao, učinio mu tegobnim zajedničko stanovanje ili je počinio kažnjivo djelo protiv njegove imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti, ili nekog od njegovih ukućana, a nije riječ o zanemarivim djelima.
