Nekretnine u RH podliježu četirima različitim vrstama poreznih opterećenja, ovisno o fazi životnog ciklusa nekretnine – stjecanju, posjedovanju, prodaji ili iznajmljivanju te o statusu vlasnika.
1. Porez na promet nekretnina
Porez na promet nekretnina plaća se jednokratno pri svakom stjecanju nekretnine. Stopa iznosi 3% tržišne vrijednosti nekretnine.
Tko plaća:
• Pri kupoprodaji — stjecatelj (kupac)
• Pri zamjeni — svaki sudionik, za vrijednost nekretnine koju stječe
• Pri nasljeđivanju — nasljednik ili zapisovnik
• Pri darovanju — daroprimatelj
• Kod ugovora o doživotnom/dosmrtnom uzdržavanju — davatelj uzdržavanja
Porez se plaća u roku od 15 dana od dana dostave rješenja Porezne uprave.
Kod ugovora o doživotnom uzdržavanju porez se umanjuje za 5% za svaku godinu trajanja uzdržavanja proteklu od dana sklapanja ugovora do smrti uzdržavanog.
Oslobođenja
• RH, jedinice lokalne samouprave, tijela državne vlasti, i dr.
• Diplomatska/konzularna predstavništva
• Osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije
• Prognanici i izbjeglice koji zamjenom stječu nekretnine za nekretnine u inozemstvu
• Građani koji kupuju stanove/zgrade na kojima su imali stanarsko pravo (ili zaštićeni najmoprimci)
• Osobe koje stječu nekretnine u postupku pretvorbe društvenog vlasništva
• Osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove – neovisno o omjerima
Oslobođenja kod nasljeđivanja, darovanja i stjecanja bez naknade:
• Bračni drug, potomci i preci (uspravna linija), posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem
• Pravne i fizičke osobe kojima RH ili jedinica lokalne samouprave daruje nekretnine radi odštete ili u vezi s Domovinskim ratom
• Bivši bračni drugovi pri uređenju imovinskih odnosa
Unos nekretnine u trgovačko društvo i statusne promjene
Porez se ne plaća kada se nekretnina unosi kao ulog u kapital, niti pri spajanjima, pripajanjima i podjelama trgovačkih društava, osim ako Porezna uprava utvrdi prividnost pravnog posla.
2. Godišnji porez na nekretnine
RH je od 1. siječnja 2025. uvela porez na nekretnine kao posve novi, godišnji porezni oblik koji zamjenjuje raniji porez na kuće za odmor.
Porezni obveznik i nastanak obveze
Porez plaćaju domaće i strane, pravne i fizičke osobe, koje su vlasnici nekretnina na dan 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje.
Porez se plaća godišnje u rasponu od 0,60 do 8,00 EUR po m² korisne površine.
Stopu u tim granicama utvrđuju grad ili općina svojom odlukom, a ako jedinica lokalne samouprave ne donese odluku, primjenjuje se minimalni iznos od 0,60 EUR/m², a nadležna postaje Porezna uprava.
Oslobođenja od poreza
Porez se ne plaća na nekretnine:
• Za stalno stanovanje – bitno je faktično stanovanje, a ne samo formalna prijava prebivališta
• Za dugoročni najam – ako je iznajmljeno najmanje 10 mjeseci u poreznom razdoblju
• Za javnu namjernu – institucionalni smještaj osoba
• Za prodaju – od unosa u poslovne knjige do 31. ožujka < 6 mjeseci
• Preuzete radi naplate – od preuzimanja do 31. ožujka < 6 mjeseci
• Kod prirodnih nepogoda – u proglašenim područjima nepogode
• Za koje je onemogućena stambena namjena – dokazuje vlasnik (nedostatak infrastrukture, priključaka)
• Vlasništvo jedinice lokalne samouprave – nekretnine isključivo na vlastitom teritoriju
• Domaćin u ugostiteljstvu – nekretnina mu služi i za stalno stanovanje
Postupak utvrđivanja
Porezno tijelo donosi rješenje o porezu na nekretnine za svaku kalendarsku godinu prema stanju na dan 31. ožujka.
Porez se plaća u roku od 15 dana od dostave rješenja, a žalba ne odgađa izvršenje.
Obveznik mora do 31. ožujka prijaviti promjenu podataka bitnih za oporezivanje.
3. Porez na dohodak od prodaje nekretnine
Porez na dohodak plaća se ako je nekretnina prodana u roku od 2 godine od dana nabave (odnosno od dana osposobljavanja za uporabu kod gradnje). Porezna osnovica je razlika između tržišne vrijednosti prodane nekretnine i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda, uz odbitak troškova ulaganja i otuđenja. Stopa iznosi 24%.
Porez se plaća prema rješenju Porezne uprave u roku od 15 dana od dana primitka rješenja.
Iznimka: Porez se ne plaća ako je nekretnina otuđena nakon 2 godine od dana nabave.
Poseban slučaj
Ako fizička osoba otuđi više od 3 nekretnine iste vrste u roku od 5 godina, porez se primjenjuje na sve prodaje u tom petogodišnjem ciklusu — čak i ako je svaka nekretnina bila u vlasništvu dulje od dvije godine. Rješenje se donosi nakon 4. otuđenja, stopa je i dalje 24 %. Svaki stan, poslovni prostor, gradilište ili zemljišna čestica u zgradi broji se zasebno.
Oslobođenja od oporezivanja
• Vlastito stanovanje – bitno je faktično stanovanje, a ne samo formalna prijava
• Izvlaštenje – otuđenje na temelju posebnog zakona
• Obiteljski prijenos – između bračnih drugova, srodnika u prvoj liniji i uže obitelji; razvedeni bračni drugovi pri razvodu
• Nasljeđivanje – otuđenje u neposrednoj svezi s nasljeđivanjem
• Mala zemljišta – čestice do 250 m² pojedinačno, ukupno do 1.000 m²
• Životni partneri imaju jednako oslobođenje kao bračni drugovi.
Darovanje i daljnji prijenos
Ako je nekretnina stečena darovanjem i prodana u roku od 2 godine od darovateljevog datuma nabave, porez se utvrđuje daroprimatelju, ali se uzima darovateljev datum i vrijednost nabave. Time se sprječava izbjegavanje poreza.
4. Porez na dohodak od iznajmljivanja nekretnine
Dohodak od najma nekretnina oporezuje se kao dohodak od imovine. Porezna osnova je prihod od najamnine umanjen za 30% paušalnih troškova, a primjenjuje se stopa od 12%. Obveznik mora ispravu o nastanku ili promjeni činjenica dostaviti Poreznoj upravi u roku 8 dana od dana nastanka. Iznimno, ako je ispravu solemnizirao javni bilježnik, on sam dostavlja ispravu u roku od 30 dana.
Paušalno oporezivanje — turističko iznajmljivanje
Za iznajmljivače koji pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu, porez se utvrđuje paušalno po stopi od 12%, a konkretan iznos po krevetu/smještajnoj jedinici propisuje jedinica lokalne samouprave prema indeksu turističke razvijenosti. Porez se plaća tromjesečno. Uvjet je da iznajmljivač nije obveznik PDV-a.
5. PDV i nekretnine
Prodaja nekretnina ne podliježe PDV-u u sljedećim slučajevima:
• Isporuka rabljenih građevina od kojih su prošle više od 2 godine od prvog nastanjenja/korištenja
• Isporuka neizgrađenog i nekomunalnog zemljišta
• Najam stambenih prostorija – uvijek oslobođen PDV-a
PDV se primjenjuje na:
• Isporuku novih građevina ili onih s manje od 2 godine od prvog nastanjenja (uključujući rekonstruirane nekretnine, čiji su troškovi rekonstrukcije u zadnje 2 godine prelazili 50% prodajne cijene)
• Isporuku građevinskog zemljišta (za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje)
Prijenos porezne obveze
Kod prodaje nekretnina između PDV-obveznika uz odabranu opciju oporezivanja, PDV plaća primatelj (kupac), ne prodavatelj – tzv. prijenos porezne obveze.
