Građani mogu ponekad otuđiti više od tri istovrsne nekretnine unutar razdoblja od pet godina. Tada je moguće da na temelju otuđenja tih nekretnina postanu obveznici poreza na dohodak, a u određenim slučajevima mogu postati i obveznici PDV-a.
Zakon o porezu na dohodak propisuje oporezivanje dohotka koji građani mogu ostvariti kupoprodajom nekretnine kada je iz učestalosti ili okolnosti svih provedenih transakcija razvidno da razlog nabave nekretnina nije bilo korištenje nekretnina, već su te transakcije izvršene s ciljem ostvarivanja zarade u relativno kratkom razdoblju.
Zakonom o PDV-u određeno je da se poreznim obveznikom smatra svaka osoba koja samostalno obavlja gospodarsku djelatnost, osobito pri kontinuiranom bavljenju nekom djelatnošću, s krajnjim ciljem ostvarivanja dobitka.
Otuđenje nekretnine u roku dvije godine od nabave
Nastajanje porezne obveze moguće je u slučaju kad je nekretnina otuđena (promijenila vlasnika) unutar dvije godine od dana nabave. Iznimno se takva nekretnina neće oporezivati ako je služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove obitelji ili ako je prodajna cijena nekim slučajem bila niža od nabavne vrijednosti nekretnine.
U slučaju nastanka porezne obveze, porez se obračunava na razliku između primitka (tržišna vrijednost nekretnine) umanjenog za troškove otuđenja i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena.
Otuđenje više od tri nekretnine u razdoblju od pet godina
Ponekad, unatoč tomu što otuđenje pojedine nekretnine u trenutku njenog otuđenja nije bilo oporezivo porezom na dohodak, događa se da fizička osoba otuđi više od tri istovrsne nekretnine unutar razdoblja od pet godina, pri čemu se kao početak prvog petogodišnjeg razdoblja računa datum otuđenja prve od tih 4 ili više otuđenih istovrsnih nekretnina (drugo petogodišnje razdoblje počinje od datuma otuđenja druge nekretnine itd.). Tada se oporezuje razlika između svote primitka prema tržišnoj vrijednosti i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena i za troškove ulaganja u nekretnine za koje postoji vjerodostojna dokumentacija.
Nastajanje obveze oporezivanja dohotka prilikom prodaje više od tri nekretnine u pet godina izravno je vezano s očiglednom namjerom ostvarivanja dobiti ili dohotka kupnjom i prodajom većeg broja nekretnina, odnosno gospodarskom djelatnošću, što ujedno čini temelj za obvezni ulazak u sustav poreza na dodanu vrijednost i posljedično oporezivanje isporuka nekretnina PDV-om.
Iznimno, ne dolazi do porezne obveze ako se nekretnine izvlašćuju na temelju posebnog zakona i kada se otuđuju zemljišta pojedinačne površine do 250 m², a ukupno do 1000 m². Ne dolazi do oporezivanja ni kad je otuđenje izvršeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji i između razvedenih supružnika kada je otuđenje u neposrednoj vezi s razvodom braka i nasljeđivanjem nekretnina.
Prijava Poreznoj upravi
Ako transakcije otuđenja nekretnina zadovoljavaju prethodno opisane uvjete, fizička osoba obvezna je Poreznoj upravi RH prijaviti dohodak od imovine i imovinskih prava, odnosno upisati se u registar poreznih obveznika RPO u roku od 8 dana od otuđenja nekretnine.
