Na prvu zvuči jednostavno: ljudi žele kupovati stanove, pa će ih tržište napraviti više i cijene će se smiriti. No u praksi to ne ide baš tako. Stanovi ne nastaju samo zato što postoji interes – oni nastaju samo tamo gdje se uopće smije i može graditi. A takvih mjesta, u mnogim našim sredinama, nema dovoljno.
Da bi se stan mogao izgraditi, potrebno je zemljište koje zadovoljava nekoliko osnovnih uvjeta. Prvo, mora biti unutar građevinske zone. Drugo, mora postojati prostorni plan koji dopušta gradnju i jasno kaže što se tu smije graditi. Treće, mora postojati infrastruktura – cesta, voda, kanalizacija, struja. Ako nešto od toga nedostaje, gradnja postaje spora, komplicirana ili preskupa.
Tu dolazimo do glavnog problema. Na karti često izgleda kao da ima puno građevinskog zemljišta, ali u stvarnosti je malo parcela koje su spremne za gradnju odmah ili u razumnom roku. Puno površina je izvan građevinske zone, ili su unutar zone, ali bez detaljnog plana ili bez riješene infrastrukture. A investitorima trebaju upravo one lokacije na kojima mogu relativno brzo krenuti s projektom. Takvih je malo – i svi ih žele.
Zato nastaje svojevrsno “usko grlo”. Više investitora natječe se za mali broj spremnih parcela. Posljedica je da cijena zemljišta raste, da ima manje projekata nego što bi ih moglo biti i da oni koji se odluče na kompliciranije lokacije moraju čekati godinama prije nego što uopće počnu graditi. Sve to znači da na tržište dolazi manje novih stanova nego što bi moglo.
Kad je stanova manje nego kupaca, cijene rastu – to je osnovno pravilo svakog tržišta. Ali kod stanova postoji još jedan dodatni sloj. Ako je zemljište skupo i teško ga je dobiti, i sama gradnja postaje skuplja. Investitor u cijenu stana mora uračunati skupo zemljište, duga čekanja i veći rizik. A kad ima manje projekata, ima i manje konkurencije među investitorima. Sve to zajedno diže cijene.
U cijeloj toj priči važnu ulogu imaju i lokalna uprava i država. Gradovi i općine donose prostorne planove – ili ih ne donose – i odlučuju kada i gdje će se graditi infrastruktura. Država određuje zakone, trajanje procedura i uvjete za dozvole i gradnju. Kad sve to funkcionira dobro i usklađeno, pojavljuje se više lokacija spremnih za gradnju i gradi se više stanova. Kad planovi kasne, kad nema infrastrukture ili kad su procedure spore i nepredvidive, broj stvarno upotrebljivih parcela ostaje mali. A onda je i stanova malo.
Važno je razumjeti i jednu stvar koja se često zaboravlja: i kad se donese dobra odluka, rezultati se ne vide odmah. Izrada planova traje godinama, izgradnja infrastrukture također, a nakon toga dolazi projektiranje, dozvole i gradnja. Od prve odluke do prvih stanova često prođe pet do deset godina. Zato današnje cijene stanova zapravo odražavaju odluke koje su donesene – ili nisu donesene – prije dosta vremena.
Zbog svega toga, cijena stanova nije samo stvar tržišta i investitora. Ona je i rezultat toga koliko imamo pripremljenog zemljišta, koliko brzo donosimo planove i koliko učinkovito gradimo infrastrukturu. Tamo gdje toga ima dovoljno, stanovi se grade brže i u većem broju, pa se cijene lakše drže pod kontrolom. Tamo gdje toga nema, stanovi su rijetki – i skupi.
I zato, kad sljedeći put čujemo pitanje zašto su stanovi tako skupi, možda vrijedi postaviti jedno još jednostavnije pitanje: imamo li uopće dovoljno mjesta na kojima se stanovi smiju i mogu graditi? Odgovor na to pitanje često objašnjava sve ostalo.
