Poduzetnici znaju da je prva pretpostavka provedbe svakog projekta i investicije uređeno stanje katastra i zemljišnih knjiga. Upravo su neriješeni imovinsko-pravni odnosi temeljna prepreka provedbi projekata i realizaciji investicija.
Katastar i zemljišne knjige
Za rješavanje imovinsko-pravnih odnosa i uređivanje te usklađivanje katastarskog i zemljišno-knjižnog stanja nekretnina posebno su važna dva sustava evidencije nekretnina: katastar nekretnina i zemljišne knjige.
Što se upisuje u katastar?
Katastar je evidencija koja sadrži podatke o broju, položaju, obliku, površini, izgrađenosti katastarskih čestica, podatke o međama, adresi čestice, načinu uporabe te o posebnim pravnim režimima na katastarskoj čestici. Kada je potrebno promijeniti neki od tehničkih podataka na zemljištu, odnosno nekretnini, tada to treba zatražiti od nadležnog ureda za katastar koji provodi postupak na temelju dokumenata koje priprema ovlašteni geodet. Katastarsku evidenciju vode područni uredi za katastar Državne geodetske uprave te Gradski ured za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba.
Što se upisuje u zemljišnu knjigu?
Zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju podaci o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet.
U zemljišnu knjigu upisuju se:
- stvarna prava – pravo vlasništva, služnosti, stvarni tereti, pravo građenja, založno pravo
- obvezna prava – pravo prvokupa, nazadkupa, koncesije, najma, zakupa
- osobni odnosi nositelja stvarnih i obveznih prava, bitni za pravni promet nekretnina
- neke druge zakonom propisane pravne činjenice.
Kada je potrebno upisati neku pravnu promjenu na nekretnini, tada to treba zatražiti od zemljišnoknjižnog suda prijedlogom za upis uz prilaganje potrebnih isprava. Zemljišna knjiga sastoji se od glavne knjige i zbirke isprava. Zemljišne knjige vode se u zemljišnoknjižnim odjelima pri općinskim sudovima.
Kako se vode zemljišne knjige i tko ima pravo uvida?
Zemljišne knjige vode se u elektroničkom obliku. Katastarski i zemljišnoknjižni podaci su javni i svatko ima pravo obaviti uvid. Za katastar i zemljišne knjige se to može napraviti na jednom mjestu – https://oss.uredjenazemlja.hr gdje se može vidjeti vlasnička struktura nekretnine i njezin smještaj u prostoru te brojni drugi podaci.
Zemljišno-knjižni postupak
Pravo se u zemljišne knjige upisuje u zemljišno-knjižnom postupku. Postupak se pokreće prijedlogom za upis u pisanom obliku, uz koji se moraju priložiti sve isprave iz kojih proizlazi osnovanost prijedloga. Tako npr. uz prijedlog za upis vlasništva temeljem ugovora o kupoprodaji mora biti priložen ugovor o kupoprodaji s dopuštenjem za uknjižbu u samom ugovoru ili u posebnoj tabularnoj ispravi, preslika isprave kojom se dokazuje državljanstvo stjecatelja (fizičke osobe), odnosno izvadak iz sudskog registra (pravne osobe).
Prijedlog mora biti uredan, što znači da mora imati sadržaj propisan odredbama čl. 109.-111. Zakona o zemljišnim knjigama, i potpun što znači da ga mora podnijeti ovlaštena osoba ili njezin punomoćnik te moraju biti priložene sve isprave koje su temelj za upis. Ako sud donese rješenje kojim se prijedlogu za upis udovoljava, pravo se upisuje u zemljišnu knjigu temeljem donesenog rješenja, ali se protiv rješenja može uložiti prigovor, odnosno žalba, ovisno o tome je li ga donio zemljišnoknjižni referent ili sudac.
Zašto se često odbija upis u zemljišne knjige?
Često se upis vlasništva u zemljišne knjige odbija jer nije ispunjen uvjet knjižnog prednika. To znači da fizička ili pravna osoba koja npr. prodaje nekretninu mora biti upisana kao vlasnik da bi kupac kao novi vlasnik mogao biti upisan temeljem kupoprodajnog ugovora zaključenog s tom osobom kao prodavateljem.
Kako urediti zemljišnoknjižno stanje?
Zemljišnoknjižno stanje uređuje se u postupcima koji su za to propisani:
- pojedinačnom ispravnom postupku
- parničnom postupku.
Pojedinačni ispravni postupak
To je poseban zemljišnoknjižni postupak u kojem se ispravljaju zemljišnoknjižni upisi, a provodi se kad postoji opravdani razlog. Pojedinačni ispravni postupak može biti vrlo efikasno sredstvo uređenja zemljišnih knjiga pa je broj takvih postupaka u porastu.
Postupak može pokrenuti osoba koja ima pravni interes, kada je nekom ispravom učinjeno vjerojatnim da osobi pripada pravo koje nije upisano i zbog čijeg bi upisa trebalo ispraviti određene upise.
Uobičajeno je da predlagatelj u ovom postupku ne raspolaže ispravama koje su inače potrebne da bi sud odlučio o osnovanosti prijedloga, u najvećem broju slučajeva ne može dokazati neprekinuti niz izvanknjižnih stjecanja ili ne raspolaže potrebnim ispravama. To je situacija kada se ne može na temelju mjerodavnog stanja zemljišne knjige i priloženih isprava dopustiti upis u zemljišne knjige.
U pojedinačnom ispravnom postupku priložiti trebaisprave na temelju kojih će sud odlučiti o osnovanosti prijedloga, npr.:
- isprave o prijenosu li osnivanju prava u korist podnositelja prijedloga koje ne ispunjavaju pretpostavke za valjanost tabularne isprave
- izvadci iz katastra zemljišta
- ovjerene izjave zemljišnoknjižnog vlasnika ili njegovih nasljednika kojima se potvrđuje pravo predlagatelja
- svaku ispravu koja može poslužiti kao dokaz tvrdnje predlagatelja.
Po potrebi treba predložiti saslušanje svjedoka ili geodetskog vještaka radi identifikacije nekretnine. U pojedinačnom ispravnom postupku može se tražiti i promjena podataka u posjedovnici u odnosu na površinu, oblik, broj, izgrađenost pojedinih dijelova zk. tijela te u tom slučaju mora biti priložen prijavni list katastra o nastaloj promjeni.
Sređivanje zemljišnih knjiga u parničnom postupku
U parničnom postupku sređivanje zemljišnih knjiga se realizira putem tzv. formalnih tužbi. Takav se postupak može voditi samo protiv živih fizičkih i postojećih pravnih osoba. Često se takvi postupci vode protiv osoba koje su u zemljišnim knjigama upisane kao vlasnici, ali su tužiteljima nepoznate i nedostupne, zbog čega se u takvim postupcima često njima postavljaju privremeni zastupnici ili skrbnici za posebne slučajeve. O zahtjevu iz tužbe odlučuje se presudom suda na koju nezadovoljna stranka ima pravo žalbe.
Koji način sređivanja zemljišnih knjiga odabrati?
Nesređeno zemljišno stanje dobro je primarno sređivati kroz institute zemljišnoknjižnog postupka, naprimjer kroz pojedinačne ispravne postupke, a ako postoji spor između stranaka, a zemljišnoknjižno stanje je nesređeno, treba koristiti parnicu kao način rješavanja tog stanja.
Na mnoga druga pitanja kako urediti imovinsko-pravne odnose na nekretninama i uskladiti zemljišnoknjižno i katastarsko stanje, s ciljem nesmetane provedbe poduzetničkih projekata i investicija, biti će odgovoreno u idućim nastavcima.
