Zakup je pravni posao kojim zakupodavac daje pokretnu ili nepokretnu imovinu na korištenje i uživanje zakupoprimcu, koji se obvezuje za to plaćati naknadu određenog iznosa i u određenom periodu. Najam je sličan, ali kod njega nema elementa plodouživanja, što znači da najamnik nema pravo na uživanje plodova ili prihoda od unajmljenog.
Najčešći slučajevi
Prilično često se zakupnine nekretnina pojavljuju kao tema na samom početku poduzetništva. Primjerice, obrtnik treba poslovati na adresi na kojoj je registrirao obrt, pa je u postupku upisa u obrtni registar dužan dokazati vezu sa poslovnom adresom, ukoliko neće poslovati na adresi na kojoj sam živi.
S druge strane, poduzeća kao pravne osobe, bit će registrirana na adresi koju osnivač navede i za nju neće prije registracije trebati ništa dokazivati. Međutim, već u drugom koraku, prilikom prijave na Poreznu upravu, trebat će u većini slučajeva dokazati vezu s poslovnom adresom, a to će najčešće biti zakup. Naime, postupanja poreznika se razlikuju od ispostave do ispostave, pa čak i od referenta do referenta, te je i dalje moguće da postoje poduzeća koja neće morati to dokazati.
Zakupi ili nekretnina pojavljuju se i tijekom poduzetništva, svaki puta kad je potreban prostor za poslovanje, koji nije u vlasništvu samog poduzetništva.
Zakupi ili najmovi pokretnina pojavljuju se kada je poduzetništvu potrebna oprema za rad ili pokretnina za neku drugu svrhu, a uprava donese odluku da se ista neće kupiti, nego unajmiti.
Također, poduzetništvo može imovinu kojoj je vlasnik davati u najam ili zakup.
S kime se sklapaju ugovori o zakupu?
Ugovore o zakupu poduzetništvo može sklapati s pravnim ili fizičkim osobama koje su vlasnici imovine koja je predmet zakupa. Ovdje mnogi osnivači poduzeća postaju zbunjeni, ako su skloni poistovjećivati sebe i svoje poduzeće. Međutim, kako ovdje često podsjećamo, radi se ipak o dvije osobe: fizičkoj osobi koja je osnivač pravne osobe, poduzeća, koje nastaje upisom u Registar Trgovačkog suda. Stoga je moguće da poduzeće sklopi ugovor o zakupu za prostor kojemu je vlasnik ista osoba koja je osnivač društva. Naravno, isto se odnosi i na direktora društva.
Međutim, obrtnik ne može sklapati ugovor sam sa sobom, jer je ugovor pravni akt u kojem sudjeluju barem dvije strane.
Porezni tretman zakupnina i najamnina
Kod onoga tko je imovinu zakupio ili unajmio, zakupnina je trošak poslovanja.
Budući da se vrlo često plaća unaprijed za dulji vremenski period, bitno je alocirati trošak u razdoblje kojem on pripada. U poduzećima će to značiti vremenski ga razgraničiti, tj. raspodijeliti po više poreznih razdoblja.
Međutim, obrtnicima je izdatak priznat u trenutku plaćanja, pa će njima ipak sve plaćeno unaprijed biti izdatak u jednom poreznom razdoblju. Ovo valja imati na umu kod ugovaranja, osobito ako se plaća na samom početku poslovanja dok obrt još nije ostvario profitabilnost, jer će ga izdatak koji se zapravo odnosi na višegodišnje razdoblje još više unazaditi i možda rezultirati gubitkom koji može biti prepreka kod kreditiranja.
Zakupodavcu ili najmodavcu će zakupnina biti prihod – ako je pravna osoba, a dohodak ukoliko je fizička osoba. Fizičke osobe kojima iznajmljivanje nije predmet poslovne djelatnosti, dužni su taj dohodak prijaviti Poreznoj upravi, te će plaćati porez temeljem rješenja. U tom slučaju na 70% ugovorenog iznosa plaća se 12% poreza.
Uvjerena sam da će svaki direktor poduzeća matematiku koja stoji iza ovoga vrlo brzo uočiti, pa mogu mirne duše ovdje dovršiti tekst.☺
