Početkom 2025. g. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji donosi niz promjena u načinu na koji se uređuju prava i obveze suvlasnika te upravljanje višestambenim zgradama.
Zakon je donesen s ciljem unapređenja održavanja zajedničkih dijelova zgrada te kako bi potaknuo dugoročna ulaganja u održivost i sigurnost stambenih objekata.
Novim Zakonom želi se osigurati ravnoteža između prava i obveza suvlasnika, definirati jasna uloga upravitelja te uvesti poboljšane standarde i pojačan nadzor u održavanju nekretnina.
U nastavku detaljno pojašnjavamo sve ključne pojmove i odredbe koji su važni za razumijevanje obavljanja gospodarskih djelatnosti u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama.
Obavljanje registrirane tihe i mirne djelatnosti
Pod tihom i mirnom djelatnosti podrazumijevaju se aktivnosti koje se ne čuju u susjednim stanovima i zajedničkim dijelovima zgrade i ne prouzrokuju vibracije u susjednim stanovima i zajedničkim dijelovima zgrade.
To su djelatnosti za koje je u društvu već općeprihvaćeno da se obavljaju i u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama te od njih često koristi imaju i drugi suvlasnici. Npr. knjigovodstveni servisi, javnobilježnički i odvjetnički uredi posluju u stambenim prostorima te su njihovi vlasnici poznati suvlasnicima zgrade. U praksi takve djelatnosti ne narušavaju kvalitetu stanovanja ostalim stanarima zgrade.
Tihe i mirne djelatnosti moguće je obavljati u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama uz uvjet da su iste registrirane. Za obavljanje takvih djelatnosti nije potrebna suglasnost suvlasnika budući da iste ne utječu negativno na život stanara.
U pravilu se mirne i tihe djelatnosti obavljaju tijekom dana.
Obavljanje drugih registriranih djelatnosti
Osim tihih i mirnih djelatnosti u stanovima u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama mogu se obavljati i druge registrirane djelatnosti ako je za njihovo obavljanje utvrđena promjena namjene stana, sukladno odredbama propisa kojim se uređuje prostorno uređenje, i dobivena suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatni uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom u kojem se takva djelatnost obavlja. Suvlasnici daju navedenu suglasnost na određeni rok koji ne smije biti kraći od pet godina.
Suglasnost se može opozvati i prije roka na koji je dana ako se obavljanjem djelatnosti tri i više puta unutar dvije godine krši kućni red i prava ostalih suvlasnika.
Opoziv suglasnosti donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika.
Tako se, u sve većoj mjeri, u stanovima obavlja djelatnost pružanja usluge organiziranog vježbanja, plesa, organiziranje poslovnih i dječjih proslava, otvaraju se dječje igraonice itd. Takve djelatnosti podrazumijevaju aktivnosti koje uzrokuju vibracije ili se čuju u susjednim stanovima i zajedničkim dijelovima zgrade, što nije primjereno stambenim zgradama. Takvo korištenje stambenog prostora narušava kvalitetu stanovanja članova zajednice suvlasnika u zgradi.
Zahtjev za promjenu namjene (stambenog) prostora
Zahtjev za promjenu namjene (stambenog) prostora podnosi vlasnik stana te se stan u tu svrhu može koristiti nakon što je dozvola za promjenu namjene izdana. S obzirom na to da broj stanova u kojima se takve djelatnosti obavljaju stalno raste, novim se Zakonom propisuju navedeni posebni uvjeti za djelatnosti koje se ne mogu smatrati tihima i mirnima.
Stanovi za kratkoročni najam
Vlasniku stana i svakoj trećoj osobi koja namjerava koristiti stan za kratkoročan najam potrebna je prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom koji se namjerava koristiti za kratkoročan najam.
Prilikom prikupljanja suglasnosti smatra se da su s takvom namjenom korištenja stana suglasni svi suvlasnici posebnih dijelova koji se također koriste za kratkoročan najam. Suvlasnici daju suglasnost na određeni rok koji ne smije biti kraći od pet godina.
Suglasnost se može opozvati i prije roka na koji je dana ako se obavljanjem djelatnosti tri i više puta unutar dvije godine krše kućni red i prava ostalih suvlasnika.
Opoziv suglasnosti donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika.
S obzirom na to da je gotovo nemoguće prikupiti suglasnosti svih suvlasnika, cilj odredbe nije u potpunosti onemogućiti kratkoročni najam u stambenim zgradama, već uspostaviti sustav u kojem će suvlasnici, a osobito neposredni susjedi, imati pravo uvida i odlučivanja tko će sve ulaziti u stambenu zgradu.
Najam za veći broj osoba
Vlasniku posebnog dijela zgrade i svakoj trećoj osobi koja namjerava koristiti svoj poseban dio zgrade za smještaj više od četiri punoljetne osobe koje nisu rodbinski povezane u uspravnoj liniji ili u pobočnoj liniji, do zaključno drugog stupnja srodstva potrebna je prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi koji graniče s njegovim posebnim dijelom koji se namjerava koristiti za najam za veći broj osoba.
Suvlasnici daju suglasnost na određeni rok koji ne smije biti kraći od pet godina.
Suglasnost se može opozvati i prije roka na koji je dana ako se obavljanjem djelatnosti ovoga članka tri i više puta unutar dvije godine krši kućni red i prava ostalih suvlasnika. Opoziv suglasnosti donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika.
Iznajmljivanje posebnih dijelova zgrade većem broju osoba dovodi do potrebe da suvlasnici višestambenih i stambeno-poslovnih zgrada sudjeluju u odlučivanju o takvom načinu iznajmljivanja jer takvo iznajmljivanje utječe na kvalitetu njihova života u takvim zgradama.
Kod ovoga smještaja potrebna je suglasnost dvije trećine suvlasnika, čak i kada se radi o poslovnom prostoru.
Cilj ovih uvjeta i pravila nije u potpunosti onemogućiti najam za veći broj osoba, već uspostaviti sustav u kojem će suvlasnici, a osobito neposredni susjedi, imati pravo uvida i odlučivanja tko će sve ulaziti u stambenu zgradu.
Rokovi
• Do 31. prosinca 2025. godine
Vlasnici posebnih dijelova zgrade koji se na dan stupanja na snagu Zakona koriste za najam više osoba (više od četiri osobe…), obvezni su prikupiti suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika.
• Do 31. prosinca 2029. godine
Vlasnici stanova koji se na dan stupanja na snagu Zakona koriste za obavljanje registrirane djelatnosti, obvezni su prikupiti suglasnosti dvotrećinske većine suvlasnika.
