Iako ih mnogi poistovjećuju i miješaju termine najma i zakupa, radi se o dva sadržajno potpuno različita ugovora.
Zakup poslovnog prostora
Pod pojmom poslovnog prostora smatra se poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža i garažno mjesto.
Zakup poslovnog prostora zasniva se ugovorom o zakupu kojim se zakupodavac obvezuje predati zakupniku određeni poslovni prostor na korištenje, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to ugovorenu zakupninu.
Sadržaj Ugovora o zakupu poslovnog prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku jer je u protivnom ništetan.
Bitne odredbe su:
1. ime i prezime ili naziv, adresa prebivališta ili sjedišta te OIB,
2. podaci za identifikaciju poslovnog prostora (zk. čestica i zk. uložak, površina, etaža, pozicija na etaži, tlocrtni opis kao i drugi potrebni podaci,
3. djelatnost koja će se obavljati u poslovnom prostoru,
4. odredbe o korištenju zajedničkih uređaja i prostora
5. rok predaje poslovnog prostora zakupniku,
6. vrijeme na koje je sklopljen ugovor,
7. iznos mjesečne zakupnine,
8. pretpostavke i način izmjene zakupnine,
9. mjesto i vrijeme sklapanja ugovora
Prava i obveze ugovornih strana
Zakupodavac je dužan:
- predati zakupniku poslovni prostor u ugovorenom roku
- predati zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenim ugovorom
- u primjerenom roku izvršiti popravke na poslovnom prostoru koji su potrebni radi održavanja poslovnog prostora u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati.
Zakupodavac ima pravo: za vrijeme trajanja zakupa izvršiti radove u svrhu uređenja prostora ili radi sniženja troškova energije i održavanja.
Zakupnik je dužan:
- plaćati zakupodavcu utvrđeni iznos zakupnine u ugovorenom roku
- plaćati naknadu za korištenje zajedničkih uređaja i obavljanje zajedničkih usluga u zgradi u kojoj se nalazi poslovni prostor
- plaćati troškove tekućeg održavanja poslovnog prostora, ako nije drugačije ugovoreno
- o svom trošku izvršiti popravke oštećenja poslovnog prostora koje je sam proizveo ili su proizvele osobe koje se koriste poslovnim prostorom zakupnika
- bez odgađanja pisanim putem obavijestiti zakupodavaca ako nastane potreba da se na poslovnom prostoru izvrši, radi njegova održavanja u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati, popravci koji padaju na teret zakupodavaca i odrediti mu za to primjeren rok
- predati poslovni prostor zakupodavcu nakon prestanka zakupa, u stanju u kojem ga je primio, ako nije drugačije ugovoreno.
Zakupnik nema pravo:
- bez izričite pisane suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnog prostora kojima se mijenjaju konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnog prostora
- dati poslovni prostor ili dio poslovnog prostora u podzakupu, osim ako nije drugačije ugovoreno.
Zakupnik ima pravo:
- nakon prestanka zakupa odnijeti uređaje koje je ugradio u poslovni prostor, ako se time ne oštećuje poslovni prostor i ako mu to ulaganje zakupodavac nije priznao kroz smanjenje visine zakupnine.
Vrijeme na koje se sklapa Ugovor o zakupu
- Ugovor može biti zaključen na određeno ili neodređeno vrijeme.
- Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen.
- Ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme prestaje otkazom, ali se ne može otkazati prije isteka jedne godine od dana sklapanja, ako nije drugačije ugovoreno.
Otkaz zakupa
- Otkazni rok iznosi 30 dana i može se dati prvog ili petnaestog dana u mjesecu.
- Ugovor o zakupu na neodređeno vrijeme otkazuje se pisanim otkazom koji se dostavlja preporučenom poštom, a ako je ugovor solemniziran kod javnog bilježnika, otkazom putem javnog bilježnika.
Otkaz bez obzira na trajanje ugovora
Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa, samo u slučajevima:
- ako zakupodavac i poslije pisane opomene zakupodavca koristi poslovni prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje
- ako zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od 15 dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca
- ako zakupodavac, zbog razloga za koje on nije odgovoran, ne može koristiti poslovni prostor u kojem je obavljao svoju djelatnost pa zbog toga namjerava koristiti prostor koji koristi zakupnik
- ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupnik za to ostavio ne dovede poslovni prostor u stanje u kojem ga je dužan predati, odnosno održavati
- ako druga ugovorna strana ne izvršava svoje ugovorne ili zakonske obveze
Najam stana
Ugovor o najmu stana definira odnose između najmodavca i najmoprimca u vezi s korištenjem određene nekretnine, odnosno stana, u zamjenu za plaćanje najamnine.
Sadržaj ugovora o najmu stana – ugovor o najmu mora sadržavati:
- identifikaciju ugovornih strana,
- detaljan opis stana koji se iznajmljuje,
- visinu najamnine i način plaćanja,
- trajanje najma
- odredbe o održavanju stana, korištenju zajedničkih prostorija i uređaja u zgradi te način predaje stana najmoprimcu.
Prava i obveze ugovornih strana
Najmodavac je dužan:
- predati nekretninu najmoprimcu u dogovoreno vrijeme i u stanju koje omogućava ugovoreno korištenje,
- održavati nekretninu u stanju pogodnom za korištenje tijekom trajanja najma, što uključuje popravke i održavanje zajedničkih dijelova nekretnine te osiguravanje osnovnih uvjeta za stanovanje ili poslovanje.
- osigurati najmoprimcu pravo na mirno uživanje nekretnine
- ako je pri sklapanju ugovora uplaćen depozit, vratiti uplaćeni depozit najmoprimcu po završetku najma, ukoliko najmoprimac ispuni sve svoje obveze iz ugovora
Najmoprimac je dužan:
- plaćati najamninu u ugovorenim iznosima i rokovima
- koristiti nekretninu pažljivo i u skladu s ugovornim odredbama. To uključuje brigu o nekretnini i izbjegavanje ponašanja koje bi moglo prouzročiti štetu.
- održavati čistoću unajmljene nekretnine te obavljanje manjih popravaka i održavanja, kao što su zamjena žarulja, popravak slavina i slični poslovi.
- pravovremeno obavijestiti najmodavca o svim kvarovima ili oštećenjima na nekretnini kako bi se mogli pravovremeno otkloniti.
- pridržavati se kućnog reda.
- po isteku ugovora, vratiti nekretninu najmodavcu u dogovorenom stanju, uzimajući u obzir normalno trošenje.
Vrijeme na koje se sklapa ugovor o najmu:
- Ugovor može biti zaključen na određeno ili neodređeno vrijeme.
- Ugovor o najmu sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen.
- Ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme prestaje otkazom, ili na drugi način prestanka ugovora.
Načini prestanka najma:
- Najmodavac ima pravo otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne pridržavaju Zakona i uvjeta ugovora o najmu, a osobito u sljedećim slučajevima:
- ako najmoprimac ne plati najamninu i druge troškove povezane sa stanovanjem u ugovorenom roku
- ako najmoprimac daje stan ili njegov dio u podnajam bez prethodnog odobrenja najmodavca
- ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju mirno korištenje stana ili poslovnog prostora drugim stanarima ili korisnicima zgrade
- ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu, a to traje duže od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučajevima kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju najmoprimac mora uzdržavati prema Zakonu, ili osobi koja pruža nužnu njegu i pomoć
- ako se stan ne koristi za stanovanje, već za druge namjene
Prestanak ugovora o najmu:
- Ugovor o najmu može prestati po isteku ugovorenog roka, kada je najmoprimac obvezan vratiti nekretninu najmodavcu u stanju u kojem je bila na početku najma, uzimajući u obzir normalno trošenje.
- Ugovor može prestati i raskidom koji može biti sporazuman ili jednostran.
