Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa se u pisanom obliku i na određeno vrijeme. Ako se ne dogovori rok, smatra se da je ugovor sklopljen na određeno razdoblje od 12 mjeseci i može se sporazumom stranaka više puta produžiti.
Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina propisano je da se posrednik ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.
Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom u prometu nekretnina sklapa pisani ugovor o posredovanju, a to može biti prodavatelj, kupac, zakupnik i dr.
Treća osoba je osoba koju posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina.
Da bi se netko smatrao nalogodavcem, on mora angažirati agenciju za promet nekretnina koja bi mu pomogla pronaći nekretninu prema određenim kriterijima.
U praksi se najčešće pojavljuje nekoliko spornih pitanja
Tako se pojavljuje problem naplate provizije kad agencije naplaćuju proviziju objema stranama, čak i trećim osobama. Zakon o posredovanju u tom je pogledu jasan te navodi da proviziju plaća nalogodavac.
Agencije odrađuju sve potrebno za realizaciju ugovora, od provjere dokumentacije kojom se dokazuje vlasništvo, prezentacije i oglašavanja nekretnine na tržištu do zaključivanja ugovorenog posla.
Kupac ne smije biti primoran na agencijsku uslugu i proviziju ukoliko je nije odabrao niti angažirao i s njom potpisao ugovor o posredovanju.
U praksi se pojavljuju sporovi oko toga je li osoba koja se javila agenciji za promet nekretnina na njezin oglas objavljen u novinama ili na njezinim internet-stranicama, vezano za prodaju nekretnine, samim tim postala nalogodavac u kupovini, te je li obvezna potpisati ugovor o posredovanju u prometu nekretninama i platiti agenciji posredničku proviziju ako dođe do kupnje.
Postavlja se i pitanje jesu li osobe zainteresirane za obilazak i razgledavanje nekretnine obveznici plaćanja posredničke provizije kad potpišu posrednički dnevnik, različite izjave, nalog-uputnice i sl.
Sudska praksa o spornim pitanjima:
Sudska odluka – primjer 1.
Da bi agencija za posredovanje u prometu nekretnina kao posrednik mogla tražiti proviziju za učinjeno posredovanje, potrebno je da s nalogodavcem zaključi ugovor o posredovanju prometa nekretnina u pismenom obliku, što je izričito predviđeno zakonom. Ugovor je formalni, mora biti sklopljen u pisanom obliku.
Sud je utvrdio da tužena nije zaključila pisani ugovor o posredovanju, da ona nije dala nalog tužitelju za posredovanje, već da je nalogodavac bio kupac nekretnine koji je angažirao agenciju i koji je neovisno o nepostojanju usmenog ugovora, u obavezi platiti posredničku proviziju. Sud prvog stupnja naveo je da je prema Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina, nalogodavac osoba koja je s posrednikom sklopila ugovor o posredovanju koji je formalni ugovor, te javljanje na oglas za prodaju nekretnine ili dogovaranje termina za razgledavanje nekretnine, pa i samim razgledavanjem nekretnine, ne nastaje obaveza plaćanja posredničke provizije niti stvaranje ugovornog odnosa, a sve s obzirom na to da se radi o konsenzualnom ugovoru u kojem je glavna karakteristika sporazum, odnosno konsenzus očitovanja volje ugovornih stranaka. Sud navodi da je prodavatelj objavio oglas u tisku, da je omogućio dolazak kupcu na nekretninu radi razgledavanja na temelju dogovora s agentom kupca te da zbog činjenice što je došao u agenciju radi potpisivanja potrebnih ugovora za realizaciju kupoprodaje nije postao nalogodavac u smislu zakona. Izjava koju je potpisao prodavatelj nije ugovor o posredovanju te na temelju te izjave agencija nije mogla ispostaviti prodavatelju račun za isplatu posredničke provizije jer sud smatra da prodavatelj nije bio nalogodavac agenciji.
Sudska odluka – Primjer 2.
Obveznik posredničke naknade može biti samo nalogodavac koji je s posrednikom u prometu nekretnina sklopio pisani ugovor o posredovanju kao prodavatelj ili kupac. Treća osoba koju je posrednik u prometu nekretnina povezao s nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina (kupac, najmoprimac…) i koja se javila na oglas posrednika objavljen u novinama ili u ponudi na internetskim stranicama posrednika, nije nalogodavac te stoga nije u obvezi platiti posredničku naknadu.
Sudska odluka – Primjer 3.
Kupac može biti nalogodavac kad angažira agenciju da mu pomogne pronaći nekretninu prema određenim karakteristikama, pa je nakon toga angažira za traženje takve nekretnine zaključenjem ugovora o posredovanju. U situaciji kad je osoba došla na razgledavanje nekretnine, a tužitelj je samo omogućio razgled iste, jer je prema iskazu svjedoka njezina agencija imala u ponudi predmetni stan, a tužitelj nije dokazao da bi on imao zaključen ugovor o posredovanju u prometu nekretnina upravo za taj stan, tuženoj se nikako nije mogla nametnuti obveza plaćanja posredničke provizije. Naime, zainteresirani kupac nije nalogodavac koji bi bio u obvezi platiti agenciji posredničku proviziju, nego se smatra tzv. „trećom stranom“ za koju ta obveza ne postoji.
Sudska odluka – Primjer 4.
Prodavatelj se smatra nalogodavcem kad angažira agenciju da mu pomogne pronaći kupca te je za taj angažirani posao sklopio ugovor o posredovanju, dok je kupac nalogodavac kad angažira agenciju da mu pomogne pronaći nekretninu prema određenim karakteristikama te je za taj angažirani posao sklopio ugovor o posredovanju, nakon čega je kupac dužan platiti proviziju.
Posrednik koji je dobio nalog za posredovanje od obiju strana može zahtijevati od svake strane samo polovicu provizije i naknadu polovice troškova ako je naknada troškova ugovorena. To pravo mora se izričito ugovoriti s klijentima, u protivnom ima pravo zahtijevati od svake strane samo polovinu ugovorene posredničke naknade.
U konkretnom slučaju postavilo se pitanje jesu li stranke potpisivanjem zapisnika o razgledavanju nekretnina zaključile i ugovor o posredovanju.
Naime, tužitelj je ugovor o posredovanju zaključio s prodavateljem predmetne nekretnine. U tom ugovoru ugovoreno je da će vlasnik nekretnine isplatiti tužitelju proviziju od 2% plus PDV na prodajnu cijenu za predmetnu nekretninu. Prema tome, tužitelj je u pravnom poslu nastupio kao posrednik za prodavatelja da bi tuženici kao kupcu dao na potpis zapisnik o razgledavanju nekretnine, za koji tvrdi da je također ugovor o posredovanju u prometu nekretnina, u kojem zapisniku je također navedeno da je ovaj put tuženica, kao kupac, dužna tužitelju platiti agencijsku uslugu posredovanja (proviziju) u iznosu od 2% plus PDV od ugovorene kupoprodajne cijene.
Ako se i prihvati da je navedeni zapisnik o razgledavanju nekretnina ugovor o posredovanju, u navedenom slučaju dolazi do situacije da je tužitelj posrednik za obje strane, pa dolazi u primjenu zakonska odredba kojom je propisano da, ako drugačije nije ugovoreno, posrednik koji je dobio nalog za posredovanje od obiju strana, može zahtijevati od svake strane samo polovicu provizije i naknadu polovice troškova, ako je naknada troškova ugovorena.
