Poznato je da gradnja bez dozvole trajno devastira prostor i predstavlja gubitak za cijelu zajednicu. Legalna gradnja povećava sigurnost i vrijednost nekretnine te omogućava kvalitetno prostorno planiranje naselja.
Vlada Republike Hrvatske, odnosno nadležni ministar, najavio je izmjene Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama koje otvaraju mogućnost nastavka legalizacije objekata izgrađenih do 21. lipnja 2011.
Ne radi se o novoj legalizaciji pod novim uvjetima, već će se izmjenama zakona rok za podnošenje zahtjeva za legalizaciju, koji je istekao 30. lipnja 2018. godine, produžiti na neodređeno vrijeme.
Cilj je omogućiti vlasnicima nezakonito izgrađenih zgrada da riješe status nekretnine i osiguraju punu pravnu sigurnost.
Oni koji su sagradili građevinu bez valjanih dozvola za gradnju mogli su zahtjev za ozakonjenje te građevine, sukladno Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, predati u nadležni upravni odjel koji obavlja poslove prostornog uređenja i gradnje na području na kojem se građevina nalazi, i to do 30. lipnja 2018., do kada je bio zakonski rok za podnošenje zahtjeva.
Vlasnici bespravno izgrađenih građevina, koji nisu predali zahtjev za legalizaciju do navedenog zakonskog roka, dobit će još jednu priliku da ozakone svoje kuće, garaže, vikendice i druge objekte izgrađene bez građevinske dozvole. Zasad još nisu poznate sve pojedinosti o novom krugu legalizacije, ali namjera zakonodavca je da ovaj put postupak bude brži i transparentniji.
Ključna stvar kod novih izmjena je da nema pomicanja roka gradnje bespravnih građevina koje se mogu legalizirati, jer će se i u novom valu legalizacije, kao što je to bilo i ranije, moći legalizirati samo one izgrađene do 21. 6. 2011. godine, kada su napravljene aviosnimke cijelog teritorija RH.
Što je bespravna građevina?
Sve što je građeno, dograđivano, nadograđivano ili rekonstruirano nakon 15. veljače 1968. godine, da bi se smatralo legalnim, mora imati odobrenje za gradnju, bilo da je to građevinska dozvola, rješenje o uvjetima građenja, lokacijska dozvola s pravom građenja ili potvrda na glavni projekt. Osim što postoji odobrenje za gradnju, građevina mora biti izgrađena u skladu s odobrenjem, u smislu obujma građevine, namjene, pozicije vanjskih zidova i otvora itd.
Sve građevine koje su sagrađene do 15. veljače 1968. godine smatraju se legalnima, ali za njihov upis u katastar i zemljišnu knjigu trebate od nadležnog katastra nabaviti Uvjerenje da je građevina sagrađena prije 15. veljače 1968.godine.
Glavni uvjeti za legalizaciju ili koje se građevine mogu legalizirati
Legalizirati se mogu nove građevine i rekonstrukcije postojećih ako su vidljive na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave, izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske od 21. lipnja 2011. godine.
Građevina mora biti izgrađena najmanje u grubim konstruktivnim radovima jedne etaže (temelji sa zidovima, odnosno stupovima s gredama i stropom ili krovnom konstrukcijom sa ili bez krova).
Vlasnici koji zadovoljavaju navedeni uvjet moći će predati zahtjev Uredu za graditeljstvo ovlaštenom za izdavanje građevinskih dozvola u županiji ili gradu na čijem području je izgrađen objekt.
Uz zahtjev će se morati priložiti propisana dokumentacija
Standardno je potrebno prikupiti sljedeće:
• Potvrdu Državne geodetske uprave da je objekt postojao prije 21. lipnja 2011.
• Arhitektonski snimak izvedenog stanja s fotografijama, tlocrtom i izmjerama svih sastavnih dijelova građevine, koji izrađuje ovlašteni projektant
• Geodetski elaborat ako objekt nije ucrtan u katastar ili je ucrtan, ali je u međuvremenu izašao iz prvobitnih gabarita, koji sadržava ključne podatke potrebne za upis i evidentiranje građevine u katastru (dimenzije, točan položaj na čestici te stanje zemljišta prije i poslije izgradnje). Geodetski snimak izrađuje ovlašteni inženjer geodezije. Ukoliko katastarski već imate uredno ucrtanu zgradu (objekt), geodetski snimak nije potreban, već je dovoljna kopija katastarskog plana.
Postupak legalizacije
Postupak bi očekivano bio isti kao i u ranijem postupku legalizacije. Po zaprimljenom zahtjevu upravni odjel će provjeriti činjenice bitne za donošenje rješenja o izvedenom stanju te će provesti uvid u zakonom propisanu prostornoplansku dokumentaciju, kao i odrediti očevid na licu mjesta. Veličina, stupanj završenosti i namjena građevine za koju se donosi rješenje o izvedenom stanju utvrdit će se prema stanju prikazanom u arhitektonskoj snimci, odnosno snimci izvedenog stanja i stanju utvrđenom na očevidu. Nakon što se utvrdi da je arhitektonska snimka u skladu s izvedenim stanjem, građevina će se ozakoniti izdavanjem rješenja o izvedenom stanju. Iskazana namjera zakonodavca je da postupak bude brži i transparentniji od ranijega. Stoga će se postupak odvijati u digitalnom obliku.
Troškovi legalizacije
Pored naknade, stručnim osobama koje će sastaviti potrebne isprave i pratiti podnositelje kroz postupak legalizacije te upis legaliziranih građevina u katastar i zemljišne knjige (projektanti, geodeti, odvjetnici), prilikom podnošenja izrađene (projektne i geodetske) dokumentacije državnim tijelima, kao i prilikom podizanja Rješenja o izvedenom stanju, u ranijoj fazi legalizacije bilo je potrebno platiti:
• upravnu pristojbu i državnu taksu
• naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru
• vodni doprinos
• komunalni doprinos
Očekuje se da će u novoj fazi legalizacije, radi promjene vrijednosti nekretnina i inflacije, troškovi i naknade biti veće.
Koje se građevine ne mogu legalizirati
Građevine koje se ni ranije, a niti sada neće moći legalizirati su one:
• na pomorskom dobru
• u zaštićenim područjima (parkovi prirode i sl.)
• na državnom, šumskom ili vodnom zemljištu
• u infrastrukturnim koridorima (ceste, pruge i sl.).
Rokovi za podnošenje zahtjeva za legalizaciju
Očekuje se da neće biti novih rokova za podnošenje zahtjeva, već se predviđa kontinuirana mogućnost podnošenja zahtjeva za građevine koje ispunjavaju uvjete.
Izmjene zakona trebale bi se usvojiti do kraja 2025. godine, a procjenjuje se da će se, na temelju važećih prostornih planova, moći legalizirati dodatnih oko 30.000 građevina.
Što se dobiva legalizacijom?
• pravna sigurnost
• legalne građevine mogu se priključiti na komunalnu infrastrukturu za opskrbu pitkom vodom i odvodnju otpadnih voda, elektroenergetsku mrežu
• legalizacijom se olakšava raspolaganje nekretninom (prodaja, darovanje)
• legalne građevine mogu se etažirati radi prodaje, podjele imovine, najma, zakupa, darovanja itd.
• građevine moraju biti legalizirane za obavljanje gospodarskih djelatnosti bilo u ugostiteljstvu, trgovini, turizmu itd.
• za upis hipoteke i dobivanje kredita u pravilu se traži legalnost građevine
• legalizacijom građevine izbjegava se izricanje kazni i uklanjanje objekta
