Danijel Babić konzultant je za nekretninske projekte s više od 20 godina iskustva u razvoju stambenih i komercijalnih projekata. Karijeru je gradio kroz poduzetničke i razvojne projekte koji spajaju inovacije, građevinu i tehnologiju. Trenutno unutar svog arhitektonskog ureda vodi tim arhitekata i inženjera kroz cijeli proces projektiranja i realizacije objekata. U svojoj dugogodišnjoj karijeri vodio je razvoj više od
12 stambenih projekata s ukupno preko 1.500 stanova u Zagrebu i upravljao projektima koji su dvaput zaredom prepoznati među najbrže rastućim poduzećima u Hrvatskoj.
U nastavku donosimo korisne savjete iz građevinsko-nekretninskog sektora, kao i na što sve investitori moraju paziti prije ulaska u neki projekt.
Koje su tri ključne stvari koje investitor mora imati razjašnjene prije početka građevinskog projekta?
Prije nego što investitor uđe u proces dobivanja dozvola, važno je da bude jasno što zapravo želi graditi – ne samo u idejnom smislu, nego u realnome: što je u prostoru dopušteno i, konačno, je li projekt tržišno održiv. Razlika između prvotne ideje, ambicije i onoga što je stvarno moguće – često je velika.
Drugo, investitor mora točno razumjeti stanje parcele – vlasništvo, pristupe, stanje infrastrukture i ograničenja prostornoga plana. Dokumentacija na prvi pogled može doista izgledati uredno: čisto vlasništvo, parcela u građevinskoj zoni, primjerice stambenoj. No, stvarna situacija na terenu nerijetko krije probleme koji kasnije zaustavljaju projekt.
Treće, investitor mora znati u kakvom se okruženju projekt razvija – što prostorni plan dopušta i, što je posebno važno, kako se plan u praksi tumači, koje su lokalne specifičnosti i gdje su realne granice sustava.
Ako ove tri stvari nisu jasne od samog početka, proces dobivanja dozvola lako postaje izvor stresa.
Gdje projekti najčešće zapnu i kako se to može preduhitriti?
U praksi projekti gotovo nikad ne zapnu ondje gdje investitor očekuje. Najčešće zapnu na pogrešnoj interpretaciji prostornog plana, na “sitnim” imovinsko-pravnim pitanjima, poput pristupa ili služnosti, kao i na komunalnoj infrastrukturi čije se stanje pretpostavi, a ne provjeri.
Sve to može se preduhitriti analizom prije projektiranja i, ako je takva situacija moguća prije kupoprodaje zemljišta, prije službenih zahtjeva i prije velikih troškova. Nekoliko pravih pitanja na početku može uštedjeti mjesece, a ponekad i godine.
Što najviše produljuje postupak izdavanja dozvola?
Administracija sama po sebi rijetko je glavni problem. Nepotpuna dokumentacija je ona koja produljuje, ali ona je češće posljedica, a ne uzrok.
Najviše vremena realno gube projekti koji su krenuli s pogrešnim početnim pretpostavkama – krivo postavljen program, zanemareni prostorni i, posebno često, zanemareni infrastrukturni uvjeti, ili nerazriješeni odnosi na parceli. Kada je temelj pogrešan, nijedna količina papira to ne može ubrzati.
Možete li opisati jasan redoslijed koraka koji smanjuje rizik?
U praksi se pokazao učinkovit sljedeći redoslijed: prvo provjera vlasništva i prostorno-planskih okvira, zatim analiza stvarnog pravnog i fizičkog stanja parcele, a potom rani uvid u infrastrukturne mogućnosti. Tek nakon toga ima smisla definirati projekt i krenuti u projektiranje.
Važno je projektirati unutar okvira prostornog plana i strukturirati projektni plan s jasnim ciljem ishođenja dozvole. Postupak treba voditi aktivno, s pravovremenim reakcijama. Dobro pripremljene dozvole ne moraju biti maraton, već učinkovit i kontroliran proces.
Koliko su imovinsko-pravni odnosi presudni?
Imovinsko-pravni odnosi su apsolutno ključni. Bez jasno riješenog vlasništva, pristupa i prava građenja ne postoji projekt – postoji samo ideja.
Najčešće zanemarene zamke su pristupi i komunalna infrastruktura preko tuđih čestica, neupisane služnosti i pretpostavke da će se “to riješiti usput”. U praksi se takve situacije gotovo uvijek pokažu skupima i rizičnima.
Kako unaprijed procijeniti rizike komunalne infrastrukture?
Komunalna infrastruktura uglavnom donosi najveća iznenađenja jer se pretpostavlja da “sve već postoji”. Rješenje je rana provjera kapaciteta – ne samo mogućnosti priključenja, nego i stvarnih opterećenja sustava. Investitor koji te informacije uključi u plan i rokove na početku, kasnije izbjegava neugodna iznenađenja i ima kontrolirani projekt.
Koliko komunikacija s javnim tijelima utječe na brzinu postupka?
Utječe izuzetno mnogo. Dobra komunikacija u praksi znači jasne, potpune i razumljive predmete, bez pritiska i bez iznenađenja za tijela koja odlučuju. Javna tijela ne vole projekte “na silu”, ali vrlo dobro reagiraju na projekte koji su logični, pripremljeni i profesionalno vođeni.
Jedan savjet investitoru koji tek ulazi u projekt?
Ako bih morao dati samo jedan savjet, bio bi ovaj: nemojte počinjati s projektiranjem dok ne razumijete zemljište i sam projekt. Dozvole su posljedica dobre pripreme. Kada je projekt realno postavljen, rizici prepoznati, a odluke donesene na vrijeme, cijeli proces postaje brži, mirniji i predvidljiviji.
