Ovlašteni posrednici koji vam stoje na raspolaganju svakodnevno se susreću s postupkom kupoprodaje, dok je vama to u većini slučajeva prvi put.
Ako vam se učini da je posrednički posao jednostavan, lagan i nevažan, u velikoj ste zabludi. Često vam se čini da uz malo truda posao možete obaviti i sami. Ovakav amaterizam redovito dovodi do problema, a često i do nesagledivih posljedica koje tek kasnije izađu na vidjelo. Sve više pravih kupaca nema povjerenja u samostalne prodavatelje jer se u državama iz kojih dolaze sve to radi posredstvom ovlaštenih posrednika. Vrlo često to dovede do odustajanja kupca od kupnje.
Kupac je središnja karika u lancu kupoprodaje
On određuje pravila igre, donosi novac te odlučuje kada će kupoprodaja započeti, a kada završiti. Bez njegova „da“ nema ni početka ni završetka procesa kupoprodaje nekretnine. Kupac je, osobito danas, u povlaštenom položaju u odnosu na ostale aktere u procesu prometa nekretninama. Zato se njegove želje i potrebe moraju uvažavati s dužnom pažnjom.
Svi sudionici u postupku kupoprodaje moraju obratiti pažnju na niz pravila koja mogu biti od presudnog značaja. Bolje je o važnim elementima kupoprodaje pregovarati danima, nego se suditi godinama. Pregovarati se može o svemu što je u vezi s nekretninom, pa činilo se to vama bitnim ili nebitnim. Posebno kod pregovora oko cijene, od posebnog je značaja pomoć posrednika, koji vas mogu voditi uspješno do krajnjeg cilja i zaključenja kupoprodajnog ugovora.
Početna cijena nije najčešće fiksna, a koliko se ona može promijeniti najbolje znaju ovlašteni posrednici jer nitko od vašeg posrednika bolje ne poznaje tržište nekretnina na njegovu području. Moja preporuka je odabir lokalnog posrednika, iako varijanta vašeg posrednika od povjerenja u suradnji sa lokalnim posrednikom vrlo često zna biti dobitna kombinacija.
Puno veći prostor za pregovore mora biti predviđen kod „rabljenih i starijih“ nego kod novih nekretnina. Nema posla s nekretninama koji može biti gotov za sat vremena. Kupci nipošto ne smiju dopustiti pritisak prodavatelja u smislu „postoji već jedan zainteresiran kupac koji je već krenuo s avansom za tu nekretninu“.
„Zamke“
Kupci su često „bombardirani“ raznim promidžbenim formulacijama oglasa „vrhunska gradnja, svjetski standard, ekološka održivost, zelena gradnja i sl.“. Navedene „zamke“ trebaju se dobro provjeriti uz pomoć ovlaštenog posrednika, a veoma često i uz pomoć ovlaštenog projektanta. Kod objekata u novogradnji, važni konstruktivni građevinski radovi moraju biti pokriveni desetogodišnjim jamstvom, a svi ostali radovi imaju jamstveni rok od dvije godine.
Prije odluke o kupnji vaš ovlašteni posrednik ili ovlašteni projektant će između ostalog svakako zaviriti i u aktualnu prostorno plansku dokumentaciju (prostorne i urbanističke planove). Česte promjene namjene prostora, rasporeda infrastrukturnih objekata i sl. mogu preko noći značajno promijeniti vrijednost predmetne nekretnine. Ishođenjem lokacijske informacije iz urbanizma bit ćete sigurni kakva je trenutna namjena prostora koji namjeravate kupiti. Na taj način možete izbjeći sve nejasnoće po pitanju eventualne gradnje.
Ovlašteni posrednik će za vas izvršiti kvalitetan uvid u stanje vlasničke dokumentacije, a u suradnji s pravnim stručnjacima i dati pravu „dijagnozu“ ukoliko su potrebni bilo kakvi prethodni pravni postupci. Veoma važno je i uskladiti katastarsko i zemljišnoknjižno stanje.
Miodrag Bandur autor je knjige „Menadžment nekretnina“.
