Velika većina nekretnina početnu cijenu ne dobiva temeljem stručne procjene ovlaštene osobe, već neobjektivnom procjenom samih prodavatelja, ili uz svesrdnu pomoć njihovih prijatelja koje ja obično nazivam „samozvani stručni savjetnici“.
Vrlo često izostaje prodavateljevo realno vrednovanje svih ključnih elemenata procjene, koji svaki na svoj način utječu na konačnu cijenu nekretnine. Tako nije rijetkost da se nekretnina precjenjuje za 30% i više. Takve nekretnine ostaju na tržištu puno duže nego je potrebno, a to znači gubitak vremena i novca za sve aktere uključene u prodaju.
Prodavatelji redovito u svoju procjenu uključuju subjektivni faktor, dok će ovlaštena stručna osoba iz procjene isključiti subjektivne elemente, te će procjenu zasnivati na potrebnim objektivnim i stručnim elementima.
Procjena vrijednosti nekretnina
U RH regulirana je Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN broj 78/2015) koji je na snazi od 25. srpnja 2015. godine. Po tom Zakonu procjenu vrijednosti nekretnine mogu vršiti jedino ovlaštene osobe i to stalni sudski vještaci kao i stalni sudski procjenitelji. Spomenuti Zakon se isključivo bavi tržišnom vrijednosti nekretnina koja se procjenjuje pomoću tri metode i sedam postupaka, a propisan je i način na koji se prikupljaju podatci koje procjenitelji dobiju primjenjujući propisanu metodologiju.
U slučaju povrede Zakona propisani su nadzor i sankcije za sudske procjenitelje. Zakon je regulirao jedinstvenu metodologiju procjene jer je do tada bilo dosta zloupotreba pa su iste nekretnine različiti ovlašteni procjenitelji procjenjivale s velikim razlikama u konačnim iznosima procjena.
Presudno je i mišljenje ovlaštenog posrednika
Čest je slučaj da su zvanične procjene stalnih sudskih vještaka i procjenitelja zasnovane na propisanim metodama procjene „stereotipne i krute“, kada je u pitanju procjena nekretnine isključivo u svrhu prodaje. Ove stručne procjene ovlaštenih sudskih vještaka i procjenitelja se većinom koriste za sudske sporove te zvanične procjene vrjednijih nekretnina u državnim i javnim poduzećima.
Za dobru procjenu trenutne tržišne vrijednosti manje vrijednih nekretnina isključivo u svrhu prodaje presudno je i mišljenje ovlaštenog posrednika kao profesionalca koji svakodnevno prati cijene nekretnina na tržištu. Moguće je konzultirati i ovlaštene projektante koji mogu dati korisne podatke o namjenama ukoliko se prodaju zemljišta, kao i starije nekretnine koje će trebati rekonstruirati i slično.
Njihove procjene nisu službene, ali su veoma korisne i često su bliže trenutnoj tržišnoj vrijednosti koja se može postići na tržištu nego one službene procjene koje naprave ovlašteni vještaci postupajući po važećem Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina.
Da bi procjena bila što kvalitetnija, moramo uvažavati sve elemente procjene (lokacija, urednost vlasničke dokumentacije, starost nekretnine, kvaliteta gradnje, energetski certifikat, održavanje, kvaliteta prostora, mogućnost gradnje ili rekonstrukcije, a na kraju i ekonomski trenutak kao i odnos ponude i potražnje u trenutku prodaje).
Procjena stambenog prostora
Posebno je važna, a odnosi se na iskoristivost, veličinu te kvalitetu stambenog prostora. Kvaliteta gradnje (ugrađeni materijali, izolacije i sl.) je ključna, posebno za nekretnine novije gradnje, jer vrlo često investitori pribjegavaju korištenju jeftinijih materijala da bi osigurali što veću dobit.
U procjenama tržišne vrijednosti trudimo se sagledati sve prednosti i nedostatke nekretnine. Svaki vlasnik svojoj nekretnini daje svojevrstan pečat, a i veliku važnost imaju i oni koji u njoj žive ili je održavaju. Kvaliteta i funkcionalnost okućnice, te njena uređenost, često mogu biti jezičak na vagi za konačnu odluku ozbiljnog kupca.
Pomoćni prostori koji rasterećuju i upotpunjuju stambeni prostor važan su pokazatelj vrijednosti nekretnine. Garaže, garažna mjesta ili parking prostori, posebno u centrima gradova ili turističkih središta, sve više dobivaju na značaju. Potrebno je zaboraviti pitanje „Kolika je cijena nekretnine po m2. Ti parametri po m2 kao jedinstveni kriterij ne mogu se koristiti kao vjerodostojni jer ne može biti ista cijena stana u istoj zgradi u niskom prizemlju, kao i na drugom katu.
Prostorna orijentacija stana, pogled, osvijetljenost, postojanje dizala bitni su elementi koji određuju tržišnu cijenu stana. Što više pažnje posvetimo proučavanju nekretnine, te što više točnih i bitnih informacija uvrstimo u procjenu, to ćemo se više približiti njenoj realnoj tržišnoj vrijednosti i lakše doći do potencijalnog kupca.
Vrijednost zemljišta
Kao što su Židovi davno rekli, tri osnovna parametra su lokacija, lokacija i opet lokacija. Položaj ili lokacija predstavlja najvažniju karakteristiku svake nekretnine. Pri analizi prvo obraćamo pažnju na širu lokaciju, zatim na užu i na kraju na mikro lokaciju same nekretnine.
Nekretnine po mnogim karakteristikama mogu sličiti jedna na drugu, da ne kažem biti skoro jednake, ali ipak svaka ima svoju različitu tržišnu vrijednost. Lokaciju posebno možemo vrednovati u odnosu na okruženje ili susjedne nekretnine, kvalitetu pristupa, blizinu važnih prometnica i razvijenost infrastrukture.
Značajno je i tko su susjedi koji neposredno graniče uz zemljište te kakvi su međusobni odnosi. Veoma često se teret loših međususjedskih odnosa prenosi i na novog kupca. U novije vrijeme na značaju sve više dobiva i tzv. „ekološka vrijednost“ lokacije. Blizina potencijalnih zagađivača ima uvijek negativan utjecaj na konačnu cijenu nekretnine, dok s druge strane blizina zelenog pojasa, šuma, šetnica, parkova i slično imaju pozitivan učinak na konačnu cijenu nekretnine.
Mirne urbane zone uvijek su na većoj cijeni u odnosu na prenaseljene gradske četvrti. Za procjenu vrijednosti zemljišta bitan element je stanje važećih prostornih planova, kao i stanje i razvoj infrastrukture. Dakle, tržišna vrijednost građevinskog zemljišta je u direktnoj ovisnosti o mogućnostima gradnje, koeficijentima izgrađenosti i iskoristivosti parcele i dr. Kada govorimo o zemljištima na hrvatskom Jadranu, jedno od najvažnijih kriterija za procjenu vrijednosti jesu udaljenost od mora, pogled na more te mogućnost gradnje.
Odnos ponude i potražnje
Odnos ponude i potražnje ima u tržišnoj ekonomiji snažan utjecaj na vrijednost nekretnina. Jedan poznati ekonomist već je odavno izrekao poznatu misao:„I papagaja možemo lako naučiti ekonomiju. Samo nauči dvije riječi: ponuda i potražnja“. Odnos ponude i potražnje od velike je važnosti za uspješnu prodaju. Odnosi se na potražnju i kupovnu moć potencijalnih kupaca te na određen društveno-ekonomski trenutak u kojem se vrši kupoprodaja.
Na kraju sve te važne elemente potrebne za kvalitetnu procjenu tržišne vrijednosti nekretnine treba dobro sagledati, a krajnji rezultat izraziti brojkom.
Tržišna vrijednost svake nekretnine predstavlja točku u kojoj se dotaknu interesi dvaju zainteresiranih strana u postupku kupoprodaje, a to su prodavatelj i kupac.
