U svjetlu nedavne najave izmjene Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, kojima će se značajno izmijeniti uvjeti najma stanova u zgradama turistima i stranim radnicima, pojašnjavamo razlike između tretmana najma stanova turistima, trgovačkim društvima te običnim građanima, u kontekstu Zakona i Pravilnika o PDV-u.
Hrvatska je često spominjana kao primjer zemlje čiji građani posjeduju i žive u vlastitim nekretninama u izuzetno visokom postotku, u usporedbi s ostalim europskim zemljama. Štoviše, obavezno stjecanje vlastite nekretnine svakom je hrvatskom građaninu od mladosti apsolutni prioritet i glavni pokazatelj zadovoljavajućeg materijalnog statusa te garancija mirne starosti. Kada je riječ o ulaganjima, tradicionalno je glavni oblik ulaganja viška novca ulaganje u nekretnine. S obzirom na to da smo turistička zemlja s uništenom proizvodnjom, prihod od nekretnina mnogima je važna stavka u budžetu, a nerijetko i najvažnija. Ako ste obveznici PDV-a, dobro će vam doći informacije koje slijede.
Najam turistima
Najam stanova, apartmana, soba, kuća i sličnih nekretnina turistima moguće je isključivo uz prethodno pribavljanje dozvole za pružanje takvih usluga, odnosno rješenja o kategorizaciji te dodatnih registracija djelatnosti. Treba naglasiti da se ovdje ne radi o iznajmljivanju nekretnine turistima, već o pružanju usluge smještaja. Ako je nosilac djelatnosti u sustavu PDV-a, na tu uslugu mora zaračunati 13% PDV-a. Plaćaju se i porez na dohodak ili na dobit te druga dodatna davanja.
Najam pravnim osobama (trgovačkim društvima i sl.)
Nekretninu se može iznajmljivati trgovačkim društvima i drugim pravnim osobama. Svrha najma može biti turistički smještaj, poslovni najam, najam u svrhu privremenog boravka i najam u stambene svrhe kad nekretnina služi za trajno nastanjenje.
Ako je stvarna usluga koja se pruža usluga smještaja turistima, a primatelj usluge na izdanom računu je pravna osoba (koristi tu uslugu kao krajnji korisnik, a ne kao agencija), primjenjuje se stopa PDV-a od 13%.
Svi ostali slučajevi najma, bilo da se radi o poslovnom najmu ili najmu nekretnine u kojoj će netko stanovati, oporezuju se stopom PDV-a od 25%.
Naime, unatoč korištenju za stambene svrhe, koje su inače oslobođene PDV-a, ako je primatelj računa pravna osoba, oslobođenje se ne primjenjuje. Također, ako se nekretnina ne koristi kao trajno i glavno prebivalište, oslobođenje za svrhe stanovanja ne može se koristiti.
Najam građanima
Građani mogu biti primatelji usluge turističkog smještaja ili stanoprimci koji u nekretnini stanuju. Kako smo već i spomenuli, ako se radi o usluzi turističkog smještaja, primjenjuje se stopa od 13%. Najam nekretnine za stambene svrhe oslobođen je PDV-a, pa se PDV ne obračunava, ali pritom ne treba zaboraviti da je stanovanje oslobođeno jedino ako se radi o trajnom nastanjenju i glavnom prebivalištu primatelja, gdje je centar njegovih životnih interesa (postoje kriteriji).
Zaključak
Hrvatski građani iznajmljivači postaju obveznici PDV-a prelaskom praga isporuka u iznosu od 40.000 € godišnje, osim iznajmljivanja u svrhe stalnog i trajnog nastanjenja.
