Prva i osnovna zapovijed prilikom kupnje nekretnine je: kompletan proces kupoprodaje povjeriti stručnoj osobi – ovlaštenom posredniku Profesionalac će raditi na tome da se sve radnje završe u skladu sa zakonom i na sveopće zadovoljstvo.
Poznata je izreka engleskog profesora Stewarta J. Browna: „Profesionalan poslovni savjet potraži od profesionalca, a ne od prijatelja“. Osim prijatelja ili rodbine često vam pomoć nude i razne „sveznajuće i svemoguće“ lokalne osobe iz sfere sive ekonomije koje „kompletnu situaciju na tržištu nekretninama drže pod kontrolom“.
Nema djelatnosti u kojoj je siva ekonomija više zastupljena nego u poslovanju nekretninama. Širok je dijapazon osoba koji „love u mutnome“ od onih u kravatama, preko uniformiranih pa sve do radničke klase. Svi oni smatraju da se time mogu usputno baviti i svake godine „okrenuti“ po nekoliko nekretnina i time nadopuniti vlastiti budžet.
Ima i onih koji su „zanat“ ispekli u nekoj od registriranih agencija za nekretnine, pa se sada samostalno bez ikakva troška nastavljaju baviti istim poslom. Mnogi se i oglašavaju u raznim oglasima. Neki čak imaju i vlastite internetske stranice i druge sustave promoviranja svojih usluga. Jedni druge štite, međusobno surađuju i udružuju se protiv legalnih ovlaštenih posrednika.
Njihov ured je u dnevnom boravku ili u kafiću, a glavno sredstvo za rad im je mobitel. Glavni argument im je iskustvo i poznavanje ljudi, te se smatraju „samozvanim liderima“ na lokalnom tržištu nekretnina.
Međutim, profesionalac (ovlašteni posrednik), kome je licencu za rad izdalo Ministarstvo će u suradnji sa svim stranama u postupku kao i s potrebnim službenim i ovlaštenim institucijama raditi na tome da se sve radnje u cijelosti završe u skladu sa zakonom i na sveopće zadovoljstvo svih sudionika u procesu. Ovlašteni posrednik će u vaše ime, između ostalog, izvršiti i sljedeće radnje.
Pomoći pri analiziranju tržišta i utvrđivanju trenutnih tržišnih cijena nekretnina
Prije izlaska na svako tržište neophodno je proučiti cijene na odabranom tržištu. To se preliminarno može postići usporedbom s nekretninama na istoj ili sličnoj lokaciji. Otežavajuća okolnost je to što nema iste ili slične nekretnine. Svaka je nekretnina „priča za sebe“, a nalazi se na jedinstvenoj lokaciji te se tretira kao zasebna i neponovljiva cjelina.
Analizu tržišne cijene je potrebno započeti na makro razini ne bi li na kraju došli i do cijene za mikro lokaciju. Svatko tko je na bilo koji način povezan s trgovinom nekretninama zna da je lokacija najvažnija. Ona ima presudan utjecaj na vrijednost i cijenu koju će određena nekretnina postići na tržištu.
Tržišna vrijednost nekretnina je podatak koji na istoj lokaciji varira ovisno o trenutku prodaje. Stoga se ne treba zanositi nekim podacima i tržišnim cijenama koje su bile aktualne u određenom vremenskom periodu.
Odabir odgovarajuće nekretnine iz ponude
Ponudu možete preliminarno pregledati i preko Interneta uz napomenu da je većina istaknutih cijena na Internetu uvećana. To će vam pomoći da globalno stvorite sliku o stanju na tržištu kao i o približnim cijenama nekretnina.
Najbolje je skupa s posrednikom direktno dati vaše želje, pregledati njegovu ponudu te uz stručni savjet doći do željene nekretnine. Nakon uvida u ponudu potrebno je sačiniti uži izbor nekretnina, a zatim s posrednikom i obići svaku od odabranih.
Nikada nemojte birati više od 3-4 nekretnine za obilazak jer ćete posredniku ostaviti dojam „promatrača“, a ne stvarnog kupca. Ukoliko ste pronašli odgovarajuću nekretninu, dat ćete posredniku signal da krene u fazu svih potrebnih provjera koje prethode kupoprodaji.
Provjera vlasništva u gruntovnici, posjeda u katastru te njihova usporedba
Osnovno pravilo pri svakoj kupnji je provjera vlasničke dokumentacije. Posjedovanje urednog vlasničkog lista temelj je za bilo kakav ozbiljan posao oko kupoprodaje nekretnina. Pažnju treba obratiti na terete i zabilježbe, te različita stvarna prava i obveze među kojima su hipoteke, prava služnosti, zabrane raspolaganja, uporabne i građevne dozvole i sl.
Za provjeru vlasničke dokumentacije preliminarno može poslužiti i e-izvadak koji se može dobiti na internet stranici www.pravosudje.hr. Posrednik će izvršiti provjeru u nadležnom zemljišno- knjižnom uredu i katastru, po potrebi i u pratnji odvjetnika s kojim surađuje.
Nikako se ne pouzdajte ni u telefonske provjere vlasništva, makar s druge strane žice bila vama poznata osoba. Zemljišno-knjižni izvadak (vlasnički list) ima snagu javne isprave i može ga izdati jedino zemljišno-knjižni odjel nadležnog općinskog suda. Prijepis posjedovnog lista je javna isprava kojom se dokazuje kako je pisanim podacima opisana neka katastarska čestica, kolika je površina čestice i tko je u katastru upisan kao njezin korisnik.
Usporedba podataka zemljišno-knjižnih odjela i područnih ureda za katastar je važan čin, posebno kada su u pitanju kupoprodaja građevinskih zemljišta. Vrlo je važno da su i površine čestica upisane te da su identične u zemljišnoj knjizi i katastru. Postoji i treći podatak, a to je stanje na terenu. Stanje na terenu utvrđuje ovlašteni geodetski ured uz izradu geodetskog elaborata i supotpis svih susjeda „međašnika“.
Ovu fazu će mnogi neiskusni posrednici preskočiti što može kasnije izazvati velike probleme novome kupcu sa susjedima međašnicima. Na taj način je novi kupac siguran da su međe na terenu definirane, da nisu sporne i da neće ni on imati naslijeđenih problema sa susjedima. Prije same kupoprodaje nekretnine bilo bi dobro da temelj za sklapanje kupoprodajnog ugovora budu najsvježiji podaci iz zemljišne knjige, katastra i stanja na terenu.
Uvid u stanje prostorno planske dokumentacije, ukoliko je riječ o zemljištu za gradnju
Potrebno je izvršiti uvid u sve važeće prostorne planove od županijskih do općinskih te na kraju i planove nižeg reda (urbanističke i detaljne planove uređenja i sl.). Posrednik će, ukoliko je potrebno, zatražiti službeno očitovanje Ureda za prostorno uređenje o statusu predmetnog zemljišta te o mogućnostima gradnje (lokacijska informacija).
Također će kupca informirati o postupcima ishođenja potrebnih odobrenja za građenje te dati i mnoge druge stručne savjete. Veoma važni su i podaci o koeficijentima izgrađenosti i iskoristivosti na predmetnoj čestici. Oni nam pokazuju koliku građevinu možemo izgraditi po pitanju tlocrtnih gabarita kao i ukupnu građevinsku bruto površinu objekta.
Ukoliko bude potrebno u ovoj fazi će posrednik kontaktirati i ovlaštenog projektanta. On će mu pomoći definirati je li na određenom zemljištu moguće izgraditi objekt kakav kupac želi.
Provjera stupnja razvoja infrastrukture u blizini predmetne nekretnine
Svakako je važno provjeriti stanje i razvoj infrastrukture na užem području. Tu spadaju regionalne i lokalne ceste, vodoopskrba, kanalizacijska mreža te opskrba električnom energijom. Od velike je važnosti i blizina značajnih objekata, škola, vrtića, trgovina, gradskog prijevoza, kulturnih sadržaja, parkova, ali na žalost i postrojenja za zbrinjavanje otpada, raznih zagađivača i sl.
Rješenje kojim se odobrava gradnja (građevinska dozvola) na određenom građevinskom zemljištu je moguće dobiti jedino za uređenu građevinsku česticu, što podrazumijeva da je riječ o čestici koja ima riješen kolni pristup s prometne površine (obično min. širine 2,5 – 7 m), odvodnju otpadnih voda i mogućnost smještaja propisanog broja parkirališnih mjesta, a sve to u skladu s prostornim planom.
Pregledavanje akata o gradnji i uporabi ukoliko je predmet kupnje objekt
Ovlašteni posrednik će izvršiti pregled akata o gradnji (Građevinske dozvole, Potvrde glavnog projekta, Rješenja o izvedenom stanju i sl.). Nakon toga će pregledati akt o uporabi (Uporabnu dozvolu ili Rješenje o izvedenom stanju za završenu građevinu).
Ovi dokumenti su neophodni da se u zemljišnoj knjizi umjesto „pašnjak“ upiše objekt (građevina) s tlocrtnom površinom i površinom dvorišta. U zemljišnoj knjizi je potrebno upisati tzv. pozitivnu zabilježbu da je za građevinu izdana Uporabna dozvola ili priloženo Rješenje o izvedenom stanju za završenu građevinu.
Dovesti u vezu kupca i prodavatelja odabrane nekretnine
Kompletan posao posredovanja u prometu nekretnina reguliran je Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07, 144/12 i 14/14). Potpisom Ugovora o posredovanju s ovlaštenim posrednikom definirat ćete međusobne odnose oko bitnih elemenata posredovanja.
Ovlašteni posrednik će tek nakon prethodno provedenih svih potrebnih provjera dovesti vas u vezu s prodavateljem te će nastojati da dođe do kupoprodaje. Cilj svakog posrednika je realizacija procesa kupoprodaje. On će cijeli posao dovesti do kraja po zakonu i pravilima struke, a njegova naknada (provizija) za obavljeni posao ne bi trebala biti problem.
Zakonom je određeno da maksimalna posrednička provizija iznosi 6 % uvećano za PDV. Zakon nije ulazio u problem tko će tu proviziju platiti niti kako će se ona rasporediti na strane u poslu. U praksi je uvriježeno da se provizija dijeli između kupca i prodavatelja. Na području Republike Hrvatske većina ovlaštenih posrednika naplaćuju proviziju od 4% uvećano za PDV, a taj iznos podjednako dijele kupac i prodavatelj.
Sačinjavanje kupoprodajnog ugovora posrednik će povjeriti stručnoj osobi
Kupoprodajni ugovor mora izraditi stručna osoba, diplomirani pravnik, Javni bilježnik, odvjetnik i sl. Svakako da elemente za Ugovor može pripremiti posrednik u dogovoru sa zainteresiranim stranama, ali će pravnu formu i bitne elemente Ugovora potvrditi stručna osoba, koja kasnije i stoji iza takvog Ugovora.
Kupoprodajni ugovor se radi u tri primjerka, a potrebno ga je ovjeriti kod Javnog bilježnika te nakon toga izraditi određeni broj ovjerenih fotokopija.
Provjeriti stanje svih režijskih troškova i obveza koji terete nekretninu
Na nekretninama postoje obveze koje nisu evidentirane u zemljišnim knjigama, kao što su režijski troškovi (struja, voda, telefon, održavanje i sl.), kao i razne komunalne naknade, vodni doprinosi, doprinosi za prenamjenu zemljišta, neplaćeni porezi i sl.
Vaš posrednik će prilikom primopredaje posjeda zatražiti od prodavatelja evidenciju o plaćanjima i dokaze o stanju s tim računima i obvezama. Posrednik će u ime kupca primjerak kupoprodajnog ugovora predati nadležnim službama te zatražiti da račune za režijske i druge troškove dostavljaju stjecatelju nekretnine, uz prethodno izmirenje od strane prodavatelja.
Upis vlasništva kupca u zemljišnu knjigu i katastar
Nakon ovjere kupoprodajnog ugovora kod Javnog bilježnika ovlašteni posrednik će isti dan podnijeti zahtjev za upis kupca u zemljišnu knjigu uz istodobno brisanje postojećeg upisa prodavatelja. Nakon provedenog upisa u zemljišnu knjigu će privabiti i vlasnički list. Nakon toga, sukladno podacima iz vlasničkog lista, posrednik će zatražiti i promjenu upisa u katastru te upisati kupca uz istodobno brisanje upisanog prodavatelja.
Isplatu kupoprodajne cijene vezati uz sačinjavanje Ugovora i puštanje u posjed nekretnine
Vrlo rijetko će prodavatelj omogućiti kupcu posjed i vlasništvo nekretnine prije isplate cjelokupne kupoprodajne cijene. Izuzetno u slučajevima kada je isplaćen veći dio kupoprodajne cijene prodavatelj može omogućiti kupcu posjed nekretnine ili određene radnje na nekretnini, dok će u tom slučaju, prijenos vlasništva vezati uz kompletnu isplatu ugovorene cijene.
Pomoći pri sačinjavanju zapisnika o primopredaji nekretnine
Vrlo je važno da prodavatelj pravilno uvede u posjed kupca, a o svemu je potrebno sačiniti i kratki zapisnik, posebno ako se radi o stanovima ili kućama koje uključuju namještaj ili neke posebne uređaje.
Cilj je kvalitetno obaviti posao
Poštujući navedenu proceduru siguran sam da će svi sudionici u postupku biti zadovoljni, a da sudovi neće imati posla. Nakon ovako kvalitetno obavljenog posla svi sudionici u postupku su zaslužili zajednički ručak.
Miodrag Bandur autor je knjige “Menadžment nekretnina”.
