Ako razmišljate o investiranju u nekretnine, jedno od pitanja s kojima ćete se susresti jest što se više isplati – obnova postojeće nekretnine ili gradnja nove? Piše: Tatjana Liktar Elez, arhitektonski ured METAR MILIMETAR d.o.o.
Ponekad je ovu usporedbu lako napraviti – ako imate situaciju da je postojeća nekretnina kvalitetno građena, tlocrtnom organizacijom i lokacijom odgovara vašim potrebama te je potrebna samo manja adaptacija “kozmetičke” naravi – bojenje zidova, brušenje parketa, opremanje i slično. U tom slučaju kupnja postojeće nekretnine isplati se te bi ukupna cijena trebala biti manja od cijene gradnje nove nekretnine na sličnoj lokaciji, svakako je brže useljiva i točno znate što dobivate.
Međutim, za manje idealne situacije, prilikom kupnje postojeće nekretnine, detaljno se raspitajte ili angažirajte stručnjaka da vam pomogne istražiti: starost nekretnine, stanje konstrukcije, tko je nekretninu gradio (stručnjaci ili rodbina i kumovi), kada je bila zadnja adaptacija, u kakvom su stanju instalacije i slično…
Također, bitno je utvrditi odgovara li tlocrtna organizacija vašim potrebama ili je potrebno značajnije mijenjati organizaciju te dograđivati i nadograđivati.
Staro ili novo – faktori odluke:
• stanje nekretnine
• lokacija i odgovarajuća tlocrtna organizacija
• troškovi renovacije
Količina radova prilikom adaptacije i predvidivost troškova ovisi o stanju postojeće nekretnine te zahtjevima koje želite ostvariti. Što je nekretnina starija i lošije održavana, izglednije je da vas čeka veći obim radova, a mogući su i nepredviđeni radovi koji na prvu nisu vidljivi.
Ako je riječ o kompletnoj rekonstrukciji, koja će obuhvatiti značajan rad na konstrukciji zgrade, poput ojačanja zidova ili temelja i zamjene krovišta, promjene instalacija i slično, cijena rekonstrukcije može biti veća od cijene gradnje nove nekretnine, osobito ako govorimo o nekretninama starijim od 50 ili više godina.
Ponekad obnovu ne možete izbjeći
U slučajevima kad obnavljate nekretninu koja je obiteljsko naslijeđe, ako je nekretnina zaštićeno kulturno dobro ili na lokaciji koja vam savršeno odgovara, u tom i ostalim slučajevima adaptacije i renovacije pametno je uložiti vrijeme i novac te angažirati stručnjake koji će vam napraviti projekt adaptacije ili rekonstrukcije te detaljni troškovnik radova.
Što je veći obim radova, projekti i njihova kvaliteta su vam bitniji, jer se najskuplje greške događaju kad se u obnovu krene stihijski, bez prethodne analize postojećeg stanja, projekata i detaljnih troškovnika.
Za adaptaciju nekretnine kojom se zadržavaju njezini vanjski gabariti i ne utječe se na nosivu konstrukciju, kao i za jednostavne radove koji su u skladu s Pravilnikom o jednostavnim građevinama i radovima (NN 155/23), nije potrebna građevinska dozvola. Za veće rekonstrukcije, dogradnje i nadogradnje kojima se mijenja vanjski volumen nekretnine, građevinska dozvola je potrebna te prolazite istu proceduru izrade projektne dokumentacije kao i kod ishođenja građevinske dozvole za gradnju nove nekretnine.
