Nakon legalizacije objekta, tj. nakon završenog postupka ozakonjenja nezakonito izgrađenog objekta ili njegovog dijela, sukladno Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama i ishođenja pravomoćnog Rješenja o izvedenom stanju, potrebno je objekt upisati u katastar i zemljišne knjige.
Upis legaliziranog objekta u katastar i zemljišne knjige
Za upis legaliziranog objekta potrebno je napraviti Geodetski elaborat za evidentiranje, brisanje ili promjenu građevinske čestice. U sklopu njega izrađuje se Prijavni list za provedbu u zemljišnoj knjizi. Nakon ovjere elaborata nadležni katastar izdaje Rješenje o upisu objekta, a kada isto postane pravomoćno, katastar službeno šalje Prijavni list u zemljišno-knjižni odjel na provedbu, nakon čega se u zemljišnim knjigama upisuje legalizirani objekt uz pozitivnu zabilježbu da je za objekt priloženo Rješenje o izvedenom stanju.
Rješenje o utvrđivanju građevinske čestice
Rješenje o utvrđivanju građevinske čestice potrebno je ishoditi:
- ako je legalizirani objekt izgrađen na dvije ili više katastarskih čestica.
- ako su na istoj katastarskoj čestici izgrađena dva ili više objekata koje građevinski, funkcionalno ili tehnološki nisu jedna cjelina.
- ako je građevina izgrađena na katastarskoj čestici čija je površina manja ili veća od površine propisane prostornim planom uređenja grada ili općine u kojoj se objekt nalazi.
- ako je postojeća katastarska čestica, na kojoj je izgrađen objekt, takva da se ne može smatrati zemljištem nužnim za redovitu uporabu te građevine.
Utvrđivanje građevne čestice upravni je postupak koji provodi nadležni ured državne uprave ili gradski ured za prostorno uređenje.
Prijedlogu je potrebno priložiti:
- posebnu geodetsku podlogu (skicu) katastarske čestice s prijedlogom formiranja jedinstvene građevinske čestice
- izvod iz katastarskog plana
- pravomoćno Rješenje o izvedenom stanju
- snimak izvedenog stanja
- dokaz o pravnom interesu (vlasnički i posjedovni list) i dr.
Nakon provedenog upravnog postupka nadležno tijelo izdaje Rješenje o utvrđivanju građevinske čestice, koje je nakon pravomoćnosti neophodno za daljnji nastavak postupka upisa.
Etažiranje
Ako se legalizirani objekt sastoji od više stambenih ili poslovnih jedinica, pored upisa objekta u katastar i zemljišnu knjigu, preporučuje se provođenje postupka etažiranja, kojim će se kompletan objekt podijeliti u više zasebnih jedinica. Cilj izrade i provedbe elaborata etažiranja, tj. plana posebnih dijelova, jest razdijeliti zajedničko vlasništvo na zasebne samostalne uporabne cjeline. Kada se etažiranje provede, svaki suvlasnik može samostalno raspolagati svojim posebnim dijelom.
Postupak etažiranja
Etažni elaborat izrađuju sudski vještak građevinske struke ili ovlašteni projektanti. Etažni elaborat se predaje u područni ured za prostorno uređenje, koji izdaje potvrdu o samostalnim uporabnim cjelinama. Pored navedenog, potrebno je sastaviti i ugovor o razvrgnuću suvlasničke zajednice ili očitovanje volje (su)vlasnika.
Uz zahtjev koji se podnosi zemljišnoknjižnom odjelu nadležnog suda na provedbu, predaje se:
- etažni elaborat
- potvrda područnog ureda za prostorno uređenje
- ugovor o razvrgnuću, odnosno očitovanje volje (su)vlasnika.
Nakon toga se etažiranje provodi u katastru, čime je postupak okončan.
Etažirati se mogu:
- stanovi
- poslovni prostori
- parkirna mjesta
- garaže
- pripadajući dijelovi tim posebnim cjelinama kao što su balkoni, terase, podrumske i tavanske prostorije, kućni vrtovi i dr.
Etažiranje objekta bez suglasnosti svih suvlasnika
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima predviđa mogućnost razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnine uspostavom vlasništva posebnog dijela nekretnine, odnosno etažnog vlasništva. Osnova i pravni temelj uspostave etažnog vlasništva je pisana suglasnost svih suvlasnika nekretnine. Uz to je potrebna i potvrda nadležnog tijela da su određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalne uporabne cjeline te je potrebno da sud pravomoćno utvrdi korisne vrijednosti stana, odnosno druge prostorije, s ciljem utvrđivanja odgovarajućeg suvlasničkog dijela.
Dakle, zakon propisuje da je za uspostavu vlasništva posebnog dijela potrebna suglasnost svih suvlasnika, a da je pojedini suvlasnik može uskratiti samo ako bi se traženom uspostavom etažnog vlasništva ograničila ili isključila prava koja njemu već pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenog vlasništva posebnog dijela. Sudovi su ranije, u slučaju izostanka suglasnosti svih suvlasnika, odbijali prihvatiti razvrgnuće uspostavom etažnog vlasništva kao valjani način razvrgnuća suvlasničke zajednice. Međutim, Vrhovni sud RH je u svojoj odluci Rev-1553/13-2 od 8. siječnja 2014. zaključio da je uspostava etažnog vlasništva u sudskom postupku moguća bez suglasnosti nekog od suvlasnika.
Ako sud utvrdi da uspostava etažnog vlasništva nije na štetu suvlasnika koji se protivi razvrgnuću te da su ispunjene sve ostale pretpostavke za razvrgnuće, nema zapreke da se suvlasniku koji traži razvrgnuće onemogućuje da isto traži uspostavom etažnog vlasništva jer je upravo svrha odredaba o sudskom razvrgnuću da se ono provodi kada o razvrgnuću nema suglasnosti između suvlasnika. Sudsko razvrgnuće uspostavom etažnog vlasništva provodi se po pravilima izvanparničnog postupka, i to ako među strankama nema spora o predmetu razvrgnuća, pravu suvlasništva predmeta razvrgnuća i suvlasničkim omjerima. Ako o navedenim pitanjima postoji spor, navedeno se rješava u parničnom postupku.
Tko pokreće postupak?
Postupak pokreće:
- suvlasnik koji ima odgovarajući suvlasnički dio
- zajednički vlasnici koji imaju odgovarajući suvlasnički dio
- suvlasnici čiji suvlasnički dijelovi zajedno ukupno iznose koliko i odgovarajući suvlasnički dio.
Što utvrđuje sud prije donošenja odluke o etažiranju bez suglasnosti svih suvlasnika?
Kada ne postoji suglasnost svih suvlasnika, sud utvrđuje je li suvlasnički dio osobe koja predlaže razvrgnuće odgovarajući u smislu odredaba Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te izvodi dokaz vještačenjem. Sljedeći korak je izrada elaborata etažiranja, odnosno plana uspostave vlasništva posebnih dijelova nekretnine. Vještak u elaboratu popisuje i opisuje buduće posebne dijelove zgrade, njihove korisne površine, određuje učešće korisnih površina u idealnim dijelovima nekretnine i određuje korisne vrijednosti budućih posebnih dijelova.
Navedeni elaborat potvrđuje nadležno tijelo koje utvrđuje činjenice da posebni dijelovi nekretnine, kako su opisani i popisani u elaboratu etažiranja, predstavljaju samostalne uporabne cjeline te da je predmetna građevina u cijelosti legalno izgrađena. Sud bi trebao odlučiti o prigovoru suvlasnika koji se protivi razvrgnuću, odnosno utvrditi razloge protivljenja, kao i jesu li ti razlozi osnovani. Sud donosi odluku na temelju provedenog postupka i dokaza. Svrha opisanog postupka sudskog razvrgnuća suvlasništva je omogućavanje razvrgnuća kada nema suglasnosti svih suvlasnika, što je relativno čest problem.
