Bilo da u investiciju ulazite kako biste proširili postojeće prostorne kapacitete, uveli nove tehnologije, preselili na bolju lokaciju ili nešto treće, imajte na umu da gradnjom nove zgrade morate zadovoljiti razvojne ciljeve svoje firme za idućih xy godina. Također, gradnjom imate priliku ojačati identitet i poziciju svoje firme na tržištu, stvoriti prostor u skladu sa svojim vrijednostima te prostor u kojem se kupci i zaposlenici osjećaju ugodno. Odakle krenuti planirati?
Analiza potreba
Kako biste došli do kvalitetno postavljenog projektnog zadatka, za početak je potrebno analizirati postojeće i buduće potrebe za prostorom, definirati broj radnih mjesta, postojeću i planiranu opremu i strojeve te njihove tehničke zahtjeve, tehnološke procese koji se u ovim prostorima moraju odvijati, minimalne tehničke uvjete i slično. Analiza će jasno pokazati što sve sadrži projektni zadatak buduće zgrade, a i projektantima će dati informacije bitne za projektiranje.
Analiza raspoloživog budžeta
Točan i detaljan izračun svih radova i troškova vezanih uz gradnju moguć je tek po izradi projekata i troškovnika. Međutim, vrlo je važno da i prije ulaska u izradu projektne dokumentacije imate okvirnu računicu kako biste uskladili potrebe i raspoloživi budžet te osigurali izvore financiranja. Ako planirate prijavu projekta na natječaje za sufinanciranje, pokušajte saznati koji natječaji ili fondovi dolaze u obzir, što je sve moguće sufinancirati, koji su rokovi i što je od dokumentacije potrebno za prijavu.
Kupnja zemljišta
Prije kupnje zemljišta važno je provjeriti tri stvari: ima li čestica „čiste papire“, koji su uvjeti određeni prostornim planom te dostupnost prometne i komunalne infrastrukture. Prije kupnje svakako provjerite ima li čestica čisto stanje u katastru i gruntovnici te poklapa li se stanje na papiru s onime na terenu. Za detaljniju provjeru statusa čestice i međa preporučujemo angažiranje geodeta. Uvidom u nadležni prostorni plan provjerava se nalazi li se zemljište u građevinskoj zoni, koja namjena je dozvoljena te koji urbanistički uvjeti vrijede za predmetnu česticu.
Provjera namjene naročito je bitna kod poslovnih zgrada. Ovisno o tome što gradite – uredsku zgradu, hotel, proizvodnu halu ili shopping centar, provjerite odgovaraju li namjena i veličina planirane zgrade uvjetima vaše čestice. Kako biste dobili uvid u ove podatke, savjetujemo da zatražite lokacijsku informaciju u Odjelu za graditeljstvo, a za detaljnu provjeru uvjeta i mogućnosti gradnje angažirajte arhitektonski ured. Čestica na kojoj planirate gradnju mora imati pristup javnoj prometnici – ulici ili cesti, a za gradnju buduće zgrade bitna je i dostupnost komunalne infrastrukture kako biste zgradu mogli priključiti na struju, vodu, odvodnju te po potrebi i na plin.
Idejno rješenje
Proces projektiranja i izrade projektne dokumentacije počinje izradom idejnog rješenja u kojem projektanti u skladu s vašim projektnim zadatkom daju prijedlog organizacije, izgleda i položaja zgrade. Nakon što se ono definira, zajedno s pripadajućim tehničkim opisom i proračunima kapaciteta priključaka predaje se na ishođenje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja u nadležni Odjel za graditeljstvo. Po dobivanju uvjeta pristupa se izradi glavnog projekta za ishođenje građevinske dozvole, a kod kompleksnijih zgrada ovom koraku prethodi ishođenje lokacijske dozvole.
Glavni projekt
Glavni projekt je skup međusobno usklađenih projekata kojima se daje tehničko rješenje zgrade. Glavni projekt obuhvaća arhitektonski projekt, projekt konstrukcije, instalacija, prometa, zaštite od požara, zaštite na radu te usluge geodeta, a ovisno o namjeni i kompleksnosti zgrade, i dodatne projekte i elaborate. Po završetku izrade glavnog projekta, pokreće se postupak ishođenja građevinske dozvole u nadležnom Odjelu za graditeljstvo. Završni korak u izradi projektne dokumentacije je izrada izvedbenog projekta i troškovnika, koji služe kao podloga za gradnju i nadziranje troškova. Izvedbenim projektom razrađuju se svi nacrti i detalji, a troškovnikom su opisani svi radovi i potrebne količine za izgradnju zgrade.
U izradi projektne dokumentacije ključnu ulogu ima arhitektonski ured koji vodi i koordinira izradu cjelokupne dokumentacije te vodi komunikaciju s projektantima drugih struka. Pri odabiru arhitektonskog ureda neka vam ne bude presudna samo cijena po principu najjeftinije ponude. Važnije je odabrati ured čiji vam se rad i reference sviđaju. Kako biste ostvarili što bolju komunikaciju i vidjeli kako rade, preporučujemo vam dogovaranje sastanka s uredima čije ste ponude primili.
Odabir izvođača za gradnju
Na temelju troškovnika koji su ispunile različite tvrtke za izvođenje, odlučite se za onu ponudu koja vam najviše odgovara. Na umu trebate imati cijenu, kao i reference izvođača. S odabranim izvođačem potpišite ugovor kojim se definiraju obim radova, dogovorena cijena i rokovi.
Gradnja
Gradnji zgrade može se pristupiti na temelju pravomoćne građevinske dozvole te nakon prijave gradilišta. Prije gradnje angažirajte nadzorne inženjere neovisne o izvođaču koji će na temelju nacrta, opisa radova i količina iz troškovnika vršiti kontrolu kvalitete izvedenih radova na gradilištu te kontrolu stavki koje će vam doći na naplatu od strane izvođača i time štititi vašu investiciju. Po završetku radova na gradilištu potrebno je ishoditi uporabnu dozvolu. Unutar procedure ishođenja uporabne dozvole provodi se tehnički pregled kako bi se utvrdila usklađenost izvedene građevine s građevinskom dozvolom i glavnim projektom.
